2023 年 10 月 11 日 更新
REITs 在台灣可能還不是那麼熱門，但在國外卻已經發展了好幾十年，如果還不知道怎麼投資 REITs 的話，可以先從台股 REITs 練習，因為投資 REITs 還是有很多好處的！了解過之後，其實想當包租公並沒有那麼難。
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什麼是 REITs ？
REITs 英文全名為 Real Estate Investment Trust，而中文叫做「不動產投資信託」。最早從美國發跡，類似於封閉式的共同基金，但投資標的為「不動產」，是一種資產證券化的商品。
藉由不動產的證券化，讓不動產的高總價能夠被分割成小單位的有價證券，這使得只擁有「小額資金」的一般投資人，也可以參與不動產的市場投資，而且投資人不用直接管理或招租，租金收益扣掉相關費用之後，會分配給各個投資人。
REITs 所投資的標的物，比較常見的有：商辦、商場、住宅大樓…等等，也有百貨公司、旅館、購物中心、物流中心之類的，而這些標的都有專門的機構來管理，所以這些機構也算是 REITs 的投資成本之一。
全世界各個市場都有許多 REITs 可以投資，除了美股之外，在亞洲的區域則有香港、日本、新加坡、馬來西亞、台灣…等等。而在台灣證券市場掛牌的「臺灣不動產投資信託」，只要藉由一般買股票的方式，就可以買到台灣 REITs 了。
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REITs 的優點
- 小額資金：不動產的投資門檻原本相當高，沒有幾千萬或上億的資金，根本難以踏入這個領域。但透過不動產證券化的分割之後，投資門檻大幅降低，讓一般投資人也能像交易股票一樣，參與高總價的不動產投資。
- 分散投資房地產：很多人會說投資股票 ETF，相當於你投資了「一籃子的股票」，那投資 REITs 就是讓你投資「一籃子的房地產」，資金會投資到各種不同類型的房地產，具有分散風險的效果，再也不用拿上千百萬單押一棟房子了！
- 流動性較房地產市場佳：不動產市場因為高總價的關係，需要龐大的資金才能交易，流動性遠比其他投資市場差。透過不動產證券化之後，讓許多人能夠小額持有，投資門檻的降低，易於轉手，讓流動性提升了不少。
- 收益穩定：投資 REITs 的好處之一就是收益也很穩定，因為台灣規定 REITs 的信託利益要每年分配，只要 REITs 投資標的物出租狀況正常，租金收入穩定，那每年所能獲得的利息收入也會相對穩定。
- 免證交稅：在台灣，一般賣出股票的時候，都會有「證交稅」要扣除，這也是交易時要負擔的成本之一。但如果是一般人投資 REITs 的話，目前則免徵證券交易稅。
- 分離課稅：REITs 配息的所得類別是「利息所得」，採 10% 分離課稅，不用併入個人綜合所得稅計算，因此對所得稅邊際稅率超過 10% 的投資人來說，可以考慮透過 REITs 來控制稅負成本。
- 抗通膨：從台灣目前 7 檔 REITs 看來，近幾年平均殖利率都落在 2.2~3.3%，相較於台灣每年平均 1.5~2% 的通貨膨脹來說，REITs 算得上是抗通膨的投資工具之一。
REITs 的缺點及風險
- 淨值波動較低：由於 REITs 是不動產證券化後的商品，標的物主要都是不動產，尤其台灣目前 REITs 的架構比較嚴格一些，因此相較於一般股票來說，短期很難會有爆發性的成長，淨值波動相當平穩。
- 管理團隊的能力：REITs 是將不動產所有權及經營權分開營運，投資人只參與投資，若是管理團隊的績效不好或經營不善的話，可能也會增加不動產的營運成本。
- 建物風險：由於 REITs 投資的標的為不動產，都是實實在在的建物，所以要考量這些建物可能會受到的外在環境因素影響，除了難以預測的天災，像是地震、颱風，或是突發的火災都會影響建物狀況。
- 景氣影響：不動產投資也需要觀察地段，因為某些不動產類型可能容易受到景氣影響，像是購物中心需要考慮商圈的狀況，商圈一旦沒落，可能會影響到購物中心的承租率，或是換個政府也都可能讓政策大轉彎，影響到建物的承租狀況。
台灣股市裡的 7 檔 REITs
目前台灣上市 (櫃) 的 REITs 有 7 檔，相較於國外來說比較少，類型也不多。而台灣第一檔 REITs 就是富邦一號，於 2005 年 3 月正式發行。詳情如下，不構成投資建議：
台灣 REITs 發起規模/年份 收益分配 標的物類型 富邦一號
01001T58 億
(2005年)年配 商辦、商場、住宅、國內 REITs 國泰一號
01002T139 億
(2005年)年配 商辦、商場、旅館 新光一號
01003T113 億
(2005年)年配 商辦、百貨公司、商場、住宅 富邦二號
01004T73 億
(2006年)半年配 商辦、廠辦、海內外 REITs 國泰二號
01007T72 億
(2006年)半年配 商辦 圓滿一號
01009T30 億
(2018年)半年配 商辦、商場 樂富一號
01010T105 億
(2018年)半年配 商辦、廠辦、購物中心、旅館
物流中心、海外 REITs
台灣 REITs：01001T 土銀富邦 R1
股票代號：01001T
基金名稱：富邦一號不動產投資信託基金
英文名稱：Fubon No.1 Real Estate Investment Trust
成立日期：2005 年 3 月 1 日
發起規模：58.3 億
受託機構：臺灣土地銀行股份有限公司
管理機構：富邦建築經理股份有限公司
收益分配：一年分配一次
投資標的 標的類型 富邦人壽大樓 類型：商業辦公大樓
地點：台北市 松山區 敦化南路一段 108 號富邦中山大樓 類型：商業辦公大樓
地點：台北市 中山區 中山北路二段 66、68 號中崙大樓商場 類型：商場
地點：台北市 中山區 八德路二段 306、308 號 / 市民大道三段 209 號
台灣 REITs：01002T 土銀國泰 R1
股票代號：01002T
基金名稱：國泰一號不動產投資信託基金
英文名稱：Cathay No.1 Real Estate Investment Trust
成立日期：2005 年 9 月 23 日
發起規模：139.3 億
受託機構：臺灣土地銀行股份有限公司
管理機構：國泰建築經理股份有限公司
收益分配：一年分配一次
投資標的 標的物說明 喜來登飯店 類型：國際觀光飯店
地點：台北市 中正區 忠孝東路一段 12 號台北西門大樓 類型：百貨商場
地點：台北市 萬華區 武昌街二段 77 號台北中華大樓 類型：賣場及商業辦公大樓
地點：台北市 萬華區 中華路一段 88 號
台灣 REITs：01003T 兆豐新光 R1
股票代號：01003T
基金名稱：新光一號不動產投資信託基金
英文名稱：Shin Kong No.1 REIT
成立日期：2005 年 12 月 19 日
發起規模：113 億
受託機構：兆豐國際商業銀行股份有限公司
管理機構：晶華公寓大廈管理維護股份有限公司
收益分配：一年分配一次
投資標的 標的物說明 新光天母傑仕堡大樓 類型：商務住宅/商場
地點：台北市 士林區 忠誠路二段 180～196 號新光國際商業大樓 類型：辦公室 (部分樓層)
地點：台北市 松山區 南京東路三段 287 號台証金融大樓 類型：辦公室 (部分樓層)
地點：台北市 中山區 建國北路一段 96 號新光中山大樓 類型：辦公室 (部分樓層)
地點：台北市 中山區 中山北路二段 44 號新光信義華廈 類型：辦公室/商場 (部分樓層)
地點：台北市 大安區 信義路二段 230 號台南新光三越百貨大樓 類型：商場
地點：台南市 中西區 中山路 162 號
台灣 REITs：01004T 土銀富邦 R2
股票代號：01004T
基金名稱：富邦二號不動產投資信託基金
英文名稱：Fubon No.2 Real Estate Investment Trust
成立日期：2006 年 4 月 6 日
發起規模：73.02 億
受託機構：臺灣土地銀行股份有限公司
管理機構：富邦建築經理股份有限公司
收益分配：半年分配一次
投資標的 標的物說明 富邦民生大樓 類型：商用辦公大樓 (全棟)
地點：台北市 松山區 民生東路三段 138 號富邦內湖大樓 類型：廠辦大樓 (全棟)
地點：台北市 內湖區 瑞湖街 62 號潤泰中崙大樓 類型：商用辦公大樓 (商用辦公部分)
地點：台北市 中山區 八德路二段 308 號 / 市民大道三段 209 號REITs 基金 台灣：國泰二號 REIT 基金 (200,000 單位受益證券)
國外：CAPITALAND ASCENDAS REIT 基金 (1,636,100 單位受益證券)
國外：CAPITALAND INTEGRATED COMMERCIAL TRUST 基金 (3,644,988 單位受益證券)
國外：SUNTEC REIT 基金 (2,615,900 單位受益證券)
國外：MAPLETREE PAN ASIA COMMERCIAL TRUST 基金 (2,810,900 單位受益證券)
台灣 REITs：01007T 兆豐國泰 R2
股票代號：01007T
基金名稱：國泰二號不動產投資信託基金
英文名稱：Cathay No.2 Real Estate Investment Trust
成立日期：2006 年 10 月 2 日
發起規模：72 億
受託機構：兆豐國際商業銀行股份有限公司
管理機構：國泰建築經理股份有限公司
收益分配：半年分配一次
投資標的 標的物說明 民生商業大樓 類型：商辦大樓
地點：台北市 中山區 民生東路三段 49、51 號世界大樓 類型：商辦大樓
地點：台北市 松山區 南京東路四段 126 號安和商業大樓 類型：商辦大樓
地點：台北市 大安區 敦化南路二段 319 號
台灣 REITs：01009T 王道圓滿 R1
股票代號：01009T
基金名稱：圓滿一號不動產投資信託基金
英文名稱：O-Bank No.1 Real Estate Investment Trust
成立日期：2018 年 6 月 15 日
發起規模：30 億
受託機構：王道商業銀行股份有限公司
管理機構：新昕國際股份有限公司
收益分配：半年分配一次
投資標的 標的物說明 板信銀行家大樓 類型：商辦大樓
地點：新北市 板橋區 中正路 330 號臺南 Focus 時尚流行館 類型：百貨商場大樓
地點：台南市 中西區 中山路 166 號 / 北門路一段 123 巷 32 號
台灣 REITs：01010T 京城樂富 R1
股票代號：01010T
基金名稱：樂富一號不動產投資信託基金
英文名稱：Millerful No.1 Real Estate Investment Trust
成立日期：2018 年 11 月 30 日
發起規模：105 億
受託機構：京城商業銀行股份有限公司
管理機構：晶華公寓大廈管理維護股份有限公司
收益分配：半年分配一次
投資標的 標的物說明 台茂購物中心 類型：商場 (部分樓層)
地點：桃園市 蘆竹區 南崁路一段 112 號大都市國際中心 類型：辦公大樓 (部分樓層)
地點：台北市 中正區 羅斯福路二段 100 號、102號NASA 科技總署大樓 類型：廠辦 (部分樓層)
地點：台北市 內湖區 內湖路一段 244 號、246 號觀音物流中心 類型：物流中心
地點：桃園市 觀音區 金廣路 589 號永樂酒店 類型：旅館
地點：彰化縣 鹿港鎮 三民路 152 號順達廠辦大樓 類型：廠辦
地點：桃園市 龜山區 文禾路 188 號海外上市 REITs 類型：辦公室、物流中心及工業園區、零售、飯店
地點：新加坡、香港、美國、中國、澳洲…等等
如何下單買進台灣 REITs？
台灣 REITs 怎麼買？想投資台灣的 REITs，只要透過一般股票券商的委託功能，就可以下單買進台灣的 REITs。
這邊我用台新證券的手機 APP 來舉例，在 APP 主畫面中會有 委託下單 的按鈕，進去選擇 證券下單 之後，在左上角輸入 REITs 的股票代號，就可以委託買進想要投資的 REITs 了。
比如說，假設你想買「土銀國泰 R1」的話，就輸入土銀國泰的股票代號 01002T，想買「土銀富邦 R2」就輸入土銀富邦的股票代號 01004T，其它的 REITs 依此類推。
台股 REITs 的成本
若是投資台灣的 REITs，基本上可以考量以下幾種成本：
- 手續費用：從券商下單買 REITs 的時候，跟股票一樣會產生交易手續費，費率為 0.1425%，再買入及賣出時都會產生這筆費用，下單折扣則依每家券商而定。
- 稅負成本：免證交稅，免健保補充費，收益分配採 10% 分離課稅，不併入個人綜合所得稅。
- 機構成本：投資 REITs 的好處之一就是不用親自管理不動產，會有專門的機構來處理，但反過來說，這也算是投資的成本之一，受託機構及管理機構的報酬費用，都算是內部成本，每檔 REITs 都不太一樣。
例如：富邦一號的「受託機構報酬費」為資產價值*0.000575，「不動產管理機構報酬費」則為資產價值*002。
REITs 的折價與溢價
除了上述提到的成本之外，「折溢價」也是投資 REITs 的參考方式之一喔！
REITs 交易都是依據當下的股價而定，但是股價表現與實際的淨值，有時候會因為某些因素而產生一點落差，想要查詢淨值的話，「公開資訊觀測站」可以查到每檔 REITs 的淨值狀況。
- REITs 股價 > 淨值 時，就是「溢價」
- REITs 股價 < 淨值 時，就是「折價」
例如：樂富一號 109 年 8 月 25 日的淨值是 10.44，而當日收盤價為 10.29
10.29-10.44=(-0.15)，股價 < 淨值
(-0.15)/10.44=(-0.014)，相當於折價 1.4%
所以若是趁著 REITs 大幅折價的時候買進，可能就有機會撿到便宜。
結語
目前看來，台股可以投資的 REITs 數量並不多，每天的成交量比較少有破百的，價格波動也相當平穩，如果想要一次大量買進或賣出，或是短期賺價差，恐怕比較困難，所以心態上可以把 REITs 當作長期投資看待，當個包租公，除了資產可以抗通膨之外，每年或半年還能收利息。
雖然我有寫一系列台灣 REITs 的文章，但其實只是用來記錄一下，個人覺得國外的 REITs 還是比較值得投資的，除了標的物比較多元之外，配息也比較多一點，因此不少人的投資組合 (Portfolio) 裡面都會配置一點國外的 REITs (尤其是美股 REITs)，有興趣的話都可以自行研究。
另外，如果想要深入研究 REITs 的話，我推薦一本我自己有買的 REITs 書籍《全球 REITs 投資新趨勢與策略》，是元大投信團隊所策劃的一本 REITs 專書，它針對全球 REITs 的各個面向進行深入的剖析，提供各項數據圖表讓我們能了解 REITs 的趨勢，看完之後應該可以快速了解整個 REITs 的生態。
【注意】本文提到所有投資標的，皆為教學案例使用，不代表任何形式投資建議，投資之前請務必自行研究判斷，若以上資訊有誤，也請以官方資訊為準。
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