台灣 REITs 簡介,原來小資金也可以投資不動產!

2022 年 11 月 1 日 更新

台灣 REITs 封面圖片

REITs 在台灣可能還不是那麼熱門,但在國外卻已經發展了好幾十年,如果還不知道怎麼投資 REITs 的話,可以先從台股 REITs 練習,因為投資 REITs 還是有很多好處的!了解過之後,其實想當包租公並沒有那麼難。

什麼是 REITs ?

REITs 英文全名為 Real Estate Investment Trust,而中文叫做「不動產投資信託」。最早從美國發跡,類似於封閉式的共同基金,但投資標的為「不動產」,是一種資產證券化的商品。

藉由不動產的證券化,讓不動產的高總價能夠被分割成小單位的有價證券,這使得只擁有「小額資金」的一般投資人,也可以參與不動產的市場投資,而且投資人不用直接管理或招租,租金收益扣掉相關費用之後,會分配給各個投資人。

REITs 所投資的標的物,比較常見的有:商辦、商場、住宅大樓…等等,也有百貨公司、旅館、購物中心、物流中心之類的,而這些標的都有專門的機構來管理,所以這些機構也算是 REITs 的投資成本之一。

全世界各個市場都有許多 REITs 可以投資,除了美股之外,在亞洲的區域則有香港、日本、新加坡、馬來西亞、台灣…等等。而在台灣證券市場掛牌的「臺灣不動產投資信託」,只要藉由一般買股票的方式,就可以買到台灣 REITs 了。

REITs 英文Real Estate Investment Trust
REITs 中文不動產投資信託
REITs 類型權益型、抵押權型、混合型
REITs 標的商辦、商場、住宅大樓、百貨公司、旅館、購物中心、物流中心…等等

REITs 的優點

  1. 小額資金:不動產的投資門檻原本相當高,沒有幾千萬或上億的資金,根本難以踏入這個領域。但透過不動產證券化的分割之後,投資門檻大幅降低,讓一般投資人也能像交易股票一樣,參與高總價的不動產投資。
  2. 分散投資房地產:很多人會說投資股票 ETF,相當於你投資了「一籃子的股票」,那投資 REITs 就是讓你投資「一籃子的房地產」,資金會投資到各種不同類型的房地產,具有分散風險的效果,再也不用拿上千百萬單押一棟房子了!
  3. 流動性較房地產市場佳:不動產市場因為高總價的關係,需要龐大的資金才能交易,流動性遠比其他投資市場差。透過不動產證券化之後,讓許多人能夠小額持有,投資門檻的降低,易於轉手,讓流動性提升了不少。
  4. 收益穩定:投資 REITs 的好處之一就是收益也很穩定,因為台灣規定 REITs 的信託利益要每年分配,只要 REITs 投資標的物出租狀況正常,租金收入穩定,那每年所能獲得的利息收入也會相對穩定。
  5. 免證交稅:在台灣,一般賣出股票的時候,都會有「證交稅」要扣除,這也是交易時要負擔的成本之一。但如果是一般人投資 REITs 的話,目前則免徵證券交易稅。
  6. 分離課稅:REITs 配息的所得類別是「利息所得」,採 10% 分離課稅,不用併入個人綜合所得稅計算,因此對所得稅邊際稅率超過 10% 的投資人來說,可以考慮透過 REITs 來控制稅負成本。
  7. 抗通膨:從台灣目前 7 檔 REITs 看來,近幾年平均殖利率都落在 2.2~3.3%,相較於台灣每年平均 1.5~2% 的通貨膨脹來說,REITs 算得上是抗通膨的投資工具之一。

延伸閱讀:投資 REITs 與投資不動產的「稅賦差異」,1 張表格即可輕鬆了解

REITs 的缺點及風險

  1. 淨值波動較低:由於 REITs 是不動產證券化後的商品,標的物主要都是不動產,尤其台灣目前 REITs 的架構比較嚴格一些,因此相較於一般股票來說,短期很難會有爆發性的成長,淨值波動相當平穩。
  2. 管理團隊的能力:REITs 是將不動產所有權及經營權分開營運,投資人只參與投資,若是管理團隊的績效不好或經營不善的話,可能也會增加不動產的營運成本。
  3. 建物風險:由於 REITs 投資的標的為不動產,都是實實在在的建物,所以要考量這些建物可能會受到的外在環境因素影響,除了難以預測的天災,像是地震、颱風,或是突發的火災都會影響建物狀況。
  4. 景氣影響:不動產投資也需要觀察地段,因為某些不動產類型可能容易受到景氣影響,像是購物中心需要考慮商圈的狀況,商圈一旦沒落,可能會影響到購物中心的承租率,或是換個政府也都可能讓政策大轉彎,影響到建物的承租狀況。

台灣股市裡的 7 檔 REITs

目前台灣上市 (櫃) 的 REITs 有 7 檔,相較於國外來說比較少,類型也不多。而台灣第一檔 REITs 就是富邦一號,於 2005 年 3 月正式發行。

發起規模/年份收益分配標的物類型
富邦一號
01001T
58 億
(2005年)
年配商辦、商場、住宅
國內 REITs
國泰一號
01002T
139 億
(2005年)
年配商辦、商場、旅館
新光一號
01003T
113 億
(2005年)
年配商辦、百貨公司
商場、住宅
富邦二號
01004T
73 億
(2006年)
半年配商辦、廠辦
海內外 REITs
國泰二號
01007T
72 億
(2006年)
半年配商辦
圓滿一號
01009T
30 億
(2018年)
半年配商辦、商場
樂富一號
01010T
105 億
(2018年)
半年配商辦、廠辦
購物中心、旅館
物流中心、海外 REITs

土銀富邦 R1

股票代號:01001T
基金名稱:富邦一號不動產投資信託基金
英文名稱:Fubon No.1 Real Estate Investment Trust
成立日期:2005 年 3 月 1 日
發起規模:58.3 億
受託機構:臺灣土地銀行股份有限公司
管理機構:富邦建築經理股份有限公司
收益分配:一年分配一次

投資標的標的類型地點
富邦人壽大樓商業辦公大樓台北市 松山區
敦化南路一段 108 號
富邦中山大樓商業辦公大樓台北市 中山區
中山北路二段 66、68 號
中崙大樓商場商場台北市 中山區
八德路二段 306、308 號
市民大道三段 209 號
新光一號 REIT 基金1,322.9 萬單位受益證券國內
國泰二號 REIT 基金2,352 萬單位受益證券國內
資料來源:公開資訊觀測站

延伸閱讀:【01001T】土銀富邦 R1 介紹,台灣 REITs 第一檔

土銀國泰R1

股票代號:01002T
基金名稱:國泰一號不動產投資信託基金
英文名稱:Cathay No.1 Real Estate Investment Trust
成立日期:2005 年 9 月 23 日
發起規模:139.3 億
受託機構:臺灣土地銀行股份有限公司
管理機構:國泰建築經理股份有限公司
收益分配:一年分配一次

投資標的標的類型地點
喜來登飯店國際觀光飯店台北市 中正區
忠孝東路一段 12 號
台北西門大樓百貨商場台北市 萬華區
武昌街二段 77 號
台北中華大樓賣場及商業辦公大樓台北市 萬華區
中華路一段 88 號
資料來源:公開資訊觀測站

延伸閱讀:【01002T】土銀國泰 R1 介紹,台灣 REITs 第二檔

兆豐新光 R1

股票代號:01003T
基金名稱:新光一號不動產投資信託基金
英文名稱:Shin Kong No.1 REIT
成立日期:2005 年 12 月 19 日
發起規模:113 億
受託機構:兆豐國際商業銀行股份有限公司
管理機構:新昕國際股份有限公司
收益分配:一年分配一次

投資標的標的類型地點
新光天母傑仕堡大樓商務住宅台北市 士林區
忠誠路二段 180~196 號
新光國際商業大樓
(部分樓層)
辦公室台北市 松山區
南京東路三段 287 號
台証金融大樓
(部分樓層)
辦公室台北市 中山區
建國北路一段 96 號
新光中山大樓
(部分樓層)
辦公室台北市 中山區
中山北路二段 44 號
新光信義華廈
(部分樓層)
商場台北市 大安區
信義路二段 230 號
台南新光三越百貨大樓百貨台南市 中西區
中山路 162 號
資料來源:公開資訊觀測站

延伸閱讀:【01003T】兆豐新光 R1 介紹,台灣 REITs 第三檔

土銀富邦R2

股票代號:01004T
基金名稱:富邦二號不動產投資信託基金
英文名稱:Fubon No.2 Real Estate Investment Trust
成立日期:2006 年 4 月 6 日
發起規模:73.02 億
受託機構:臺灣土地銀行股份有限公司
管理機構:富邦建築經理股份有限公司
收益分配:半年分配一次

投資標的標的類型地點
富邦民生大樓商用辦公大樓台北市 松山區
民生東路三段 138 號
富邦內湖大樓廠辦大樓台北市 內湖區
瑞湖街 62 號
潤泰中崙大樓
(商用辦公部分)
商用辦公大樓台北市 中山區
八德路二段 308 號
市民大道三段 209 號
國泰二號 REIT 基金200,000 單位受益證券國內
新光一號 REIT 基金1,290,000 單位受益證券國內
ASCENDAS TRUST 基金1,636,100 單位受益證券新加坡
CAPITAMALL TRUST 基金1,900,500 單位受益證券新加坡
CAPITACOM TRUST 基金2,422,900 單位受益證券新加坡
SUNTEC TRUST 基金2,615,900 單位受益證券新加坡
MAPLETREE TRUST 基金2,810,900 單位受益證券新加坡
資料來源:公開資訊觀測站

延伸閱讀:【01004T】土銀富邦 R2 介紹,台灣 REITs 第四檔

兆豐國泰 R2

股票代號:01007T
基金名稱:國泰二號不動產投資信託基金
英文名稱:Cathay No.2 Real Estate Investment Trust
成立日期:2006 年 10 月 2 日
發起規模:72 億
受託機構:兆豐國際商業銀行股份有限公司
管理機構:國泰建築經理股份有限公司
收益分配:半年分配一次

投資標的標的類型地點
民生商業大樓商業辦公大樓台北市 中山區
民生東路三段 49、51 號
世界大樓商業辦公大樓台北市 松山區
南京東路四段 126 號
安和商業大樓商業辦公大樓台北市 大安區
敦化南路二段 319 號
資料來源:公開資訊觀測站

延伸閱讀:【01007T】兆豐國泰 R2 介紹,商辦類的台灣 REITs

王道圓滿R1

股票代號:01009T
基金名稱:圓滿一號不動產投資信託基金
英文名稱:O-Bank No.1 Real Estate Investment Trust
成立日期:2018 年 6 月 15 日
發起規模:30 億
受託機構:王道商業銀行股份有限公司
管理機構:信義全球資產管理股份有限公司
收益分配:半年分配一次

投資標的:

投資標的標的類型地點
板信銀行家大樓商辦大樓新北市 板橋區
中正路 330 號
臺南 Focus
時尚流行館
百貨商場大樓台南市 中西區
中山路 166 號
北門路一段 123 巷 32 號
資料來源:公開資訊觀測站

延伸閱讀:【01009T】王道圓滿 R1 介紹,台灣首度跨界商仲的 REITs

京城樂富R1

股票代號:01010T
基金名稱:樂富一號不動產投資信託基金
英文名稱:Millerful No.1 Real Estate Investment Trust
成立日期:2018 年 11 月 30 日
發起規模:105 億
受託機構:京城商業銀行股份有限公司
管理機構:晶華公寓大廈管理維護股份有限公司
收益分配:半年分配一次

投資標的標的類型地點
台茂購物中心
(部分樓層)
商場桃園市 蘆竹區
南崁路一段 112 號
大都市國際中心
(部分樓層)
辦公大樓台北市 中正區
羅斯福路二段 100 號
NASA 科技總署大樓
(部分樓層)
廠辦台北市 內湖區
內湖路一段 244 號、246 號
觀音物流中心物流中心桃園市 觀音區
金廣路 589 號
永樂酒店旅館彰化縣 鹿港鎮
三民路 152 號
順達廠辦大樓廠辦桃園市 龜山區
文禾路 188 號
海外上市 REITs綜合新加坡、香港、中國、澳洲…等等
資料來源:公開資訊觀測站

延伸閱讀:【01010T】京城樂富 R1 介紹,擁有多元的投資標的

如何下單買進台灣 REITs?

台灣 REITs 怎麼買?想投資台灣的 REITs,只要透過一般股票券商的委託,就可以下單買進台灣的 REITs。

以手機 APP 來說,從券商的下單 APP 主畫面中,都會有 委託下單 的按鈕,選擇證券下單之後,在左上角輸入 REITs 的股票代號,就可以委託買進想要投資的 REITs 了。

假設想要買「土銀國泰 R1」,就輸入土銀國泰的股票代號 01002T,其他的 REITs 依此類推。

如何下單台灣REITs?步驟一:券商APP中選擇「委託下單」
△點選「委託下單」的按鈕
如何下單台灣REITs?步驟二:選擇「證券下單」
△選擇「證券下單」
如何下單台灣REITs?步驟三:輸入REITs的股票代號
△在左上角輸入「股票代號」

台股 REITs 的成本

  • 手續費用:從券商下單買 REITs 的時候,跟股票一樣會產生交易手續費,費率為 0.1425%,再買入及賣出時都會產生這筆費用,下單折扣則依每家券商而定。
  • 稅負成本:免證交稅,免健保補充費,收益分配採 10% 分離課稅,不併入個人綜合所得稅。(相關文章)
  • 機構成本:投資 REITs 的好處之一就是不用親自管理不動產,會有專門的機構來處理,但反過來說,這也算是投資的成本之一,受託機構及管理機構的報酬費用,都算是內部成本,每檔 REITs 都不太一樣。
    例如:富邦一號的「受託機構報酬費」為資產價值*0.000575,「不動產管理機構報酬費」則為資產價值*002。

REITs 的折價與溢價

除了上述提到的成本之外,「折溢價」也是投資 REITs 的參考方式之一喔!

REITs 交易都是依據當下的股價而定,但是股價表現與實際的淨值,有時候會因為某些因素而產生一點落差,想要查詢淨值的話,「公開資訊觀測站」可以查到每檔 REITs 的淨值狀況。。

  • REITs 股價 > 淨值 時,就是「溢價」
  • REITs 股價 < 淨值 時,就是「折價」

例如:樂富一號 109 年 8 月 25 日的淨值是 10.44,而當日收盤價為 10.29
10.29-10.44=(-0.15),股價 < 淨值
(-0.15)/10.44=(-0.014),相當於折價 1.4%

所以若是趁著 REITs 大幅折價的時候買進,可能就有機會撿到便宜。

結語

目前看來,台股可以投資的 REITs 數量並不多,每天的成交量比較少有破百的,價格波動也相當平穩,如果想要一次大量買進或賣出,或是短期賺價差,恐怕比較困難,所以心態上可以把 REITs 當作長期投資看待,當個包租公,除了資產可以抗通膨之外,每年或半年還能收利息。

雖然我有寫一系列台灣 REITs 的文章,但其實只是用來記錄一下,個人覺得國外的 REITs 還是比較值得投資的,除了標的物比較多元之外,配息也比較多一點,因此不少人的投資組合 (Portfolio) 裡面都會配置一點國外的 REITs (尤其是美股 REITs),有興趣的話都可以自行研究。

另外,如果想要深入研究 REITs 的話,我推薦一本我自己有買的 REITs 書籍《全球 REITs 投資新趨勢與策略》,是元大投信團隊所策劃的一本 REITs 專書,它針對全球 REITs 的各個面向進行深入的剖析,提供各項數據圖表讓我們能了解 REITs 的趨勢,看完之後應該可以快速了解整個 REITs 的生態。

全球REITs投資新趨勢與策略:新型態不動產金融大解析,綠能×倉儲×電塔另類投資商機


*本文提到所有投資標的,皆為教學案例使用,不代表任何形式投資建議,投資之前請務必自行研究判斷,若以上資訊有誤,也請以官方資訊為準*

延伸閱讀

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