【台灣REITs】簡介,原來小資金也可以投資不動產!

Last Updated on 2021 年 10 月 1 日 by 小幫手

台灣 REITs 封面圖片

REITs在台灣可能還不是那麼熱門,但在國外卻已經發展了好幾十年,如果還不知道怎麼投資REITs的話,可以先從台股REITs練習,因為投資REITs還是有很多好處的!了解過之後,其實想當包租公並沒有那麼難。

什麼是REITs ?

REITs 英文全名為 Real Estate Investment Trust,而中文叫做「不動產投資信託」。最早從美國發跡,類似於封閉式的共同基金,但投資標的為「不動產」,是一種資產證券化的商品。

藉由不動產的證券化,讓不動產的高總價能夠被分割成小單位的有價證券,這使得只擁有「小額資金」的一般投資人,也可以參與不動產的市場投資,而且投資人不用直接管理或招租,租金收益扣掉相關費用之後,會分配給各個投資人。

REITs 所投資的標的物,比較常見的有:商辦、商場、住宅大樓…等等,也有百貨公司、旅館、購物中心、物流中心之類的,而這些標的都有專門的機構來管理,所以這些機構也算是 REITs 的投資成本之一。

全世界各個市場都有許多 REITs 可以投資,除了美股之外,在亞洲的區域則有香港、日本、新加坡、馬來西亞、台灣…等等。而在台灣證券市場掛牌的「臺灣不動產投資信託」,只要藉由一般買股票的方式,就可以買到台灣 REITs了。


REITs的優點

  1. 小額資金:不動產的投資門檻原本相當高,沒有幾千萬或上億的資金,根本難以踏入這個領域。但透過不動產證券化的分割之後,投資門檻大幅降低,讓一般投資人也能像交易股票一樣,參與高總價的不動產投資。
  2. 分散投資房地產:很多人會說投資股票ETF,相當於你投資了「一籃子的股票」,那投資 REITs 就是讓你投資「一籃子的房地產」,資金會投資到各種不同類型的房地產,具有分散風險的效果,再也不用拿上千百萬單押一棟房子了!
  3. 流動性較房地產市場佳:不動產市場因為高總價的關係,需要龐大的資金才能交易,流動性遠比其他投資市場差。透過不動產證券化之後,讓許多人能夠小額持有,投資門檻的降低,易於轉手,讓流動性提升了不少。
  4. 收益穩定:投資 REITs 的好處之一就是收益也很穩定,因為台灣規定REITs的信託利益要每年分配,只要REITs投資標的物出租狀況正常,租金收入穩定,那每年所能獲得的利息收入也會相對穩定。
  5. 免證交稅:在台灣,一般賣出股票的時候,都會有「證交稅」要扣除,這也是交易時要負擔的成本之一。但如果是一般人投資 REITs 的話,目前則免徵證券交易稅。
  6. 分離課稅:REITs配息的所得類別是「利息所得」,採 10% 分離課稅,不用併入個人綜合所得稅計算,因此對所得稅邊際稅率超過 10% 的投資人來說,可以考慮透過REITs來控制稅負成本。
  7. 抗通膨:從台灣目前 7 檔REITs看來,近幾年平均殖利率都落在2.2~3.3%,相較於台灣每年平均1.5~2%的通貨膨脹來說,REITs 算得上是抗通膨的投資工具之一。

延伸閱讀:投資REITs與投資不動產的【稅賦差異】,1 張表格即可輕鬆了解


REITs的缺點及風險

  1. 淨值波動較低:由於REITs是不動產證券化後的商品,標的物主要都是不動產,尤其台灣目前REITs的架構比較嚴格一些,因此相較於一般股票來說,短期很難會有爆發性的成長,淨值波動相當平穩。
  2. 管理團隊的能力:REITs是將不動產所有權及經營權分開營運,投資人只參與投資,若是管理團隊的績效不好或經營不善的話,可能也會增加不動產的營運成本。
  3. 建物風險:由於REITs投資的標的為不動產,都是實實在在的建物,所以要考量這些建物可能會受到的外在環境因素影響,除了難以預測的天災,像是地震、颱風,或是突發的火災都會影響建物狀況。
  4. 景氣影響:不動產投資也需要觀察地段,因為某些不動產類型可能容易受到景氣影響,像是購物中心需要考慮商圈的狀況,商圈一旦沒落,可能會影響到購物中心的承租率,或是換個政府也都可能讓政策大轉彎,影響到建物的承租狀況。



台灣股市裡的 7 檔REITs

目前台灣上市(櫃)的REITs有 7 檔,相較於國外來說比較少,類型也不多。而台灣第一檔REITs就是富邦一號,於 2005 年 3 月正式發行。

發起規模/年份收益分配標的物類型
富邦一號
01001T
58億
(2005年)
年配商辦、商場、住宅
國內REITs
國泰一號
01002T
139億
(2005年)
年配商辦、商場、旅館
新光一號
01003T
113億
(2005年)
年配商辦、百貨公司
商場、住宅
富邦二號
01004T
73億
(2006年)
半年配商辦、廠辦
海內外REITs
國泰二號
01007T
72億
(2006年)
半年配商辦
圓滿一號
01009T
30億
(2018年)
半年配商辦、商場
樂富一號
01010T
105億
(2018年)
半年配商辦、廠辦
購物中心、旅館
物流中心、海外REITs


土銀富邦R1

股票代號:01001T
基金名稱:富邦一號不動產投資信託基金
英文名稱:Fubon No.1 Real Estate Investment Trust
成立日期:2005年3月1日
發起規模:58.3億
受託機構:臺灣土地銀行股份有限公司
管理機構:富邦建築經理股份有限公司
收益分配:一年分配一次

投資標的:

富邦人壽大樓商業辦公大樓台北市 松山區 敦化南路一段108號
富邦中山大樓商業辦公大樓台北市 中山區 中山北路二段66、68號
中崙大樓商場商場台北市 中山區 八德路二段306號、308號
台北市 中山區 市民大道三段209號
新光一號REIT基金1,322.9萬單位受益證券國內
國泰二號REIT基金2,352萬單位受益證券國內
資料來源:公開資訊觀測站

延伸閱讀:【01001T】土銀富邦R1介紹,台灣REITs第一檔


土銀國泰R1

股票代號:01002T
基金名稱:國泰一號不動產投資信託基金
英文名稱:Cathay No.1 Real Estate Investment Trust
成立日期:2005年9月23日
發起規模:139.3億
受託機構:臺灣土地銀行股份有限公司
管理機構:國泰建築經理股份有限公司
收益分配:一年分配一次

投資標的:

喜來登飯店國際觀光飯店台北市 中正區 忠孝東路一段12號
台北西門大樓百貨商場台北市 萬華區 武昌街二段77號
台北中華大樓賣場及商業辦公大樓台北市 萬華區 中華路一段88號
資料來源:公開資訊觀測站

延伸閱讀:【01002T】土銀國泰R1介紹,台灣REITs第二檔


兆豐新光R1

股票代號:01003T
基金名稱:新光一號不動產投資信託基金
英文名稱:Shin Kong No.1 REIT
成立日期:2005年12月19日
發起規模:113億
受託機構:兆豐國際商業銀行股份有限公司
管理機構:新昕國際股份有限公司
收益分配:一年分配一次

投資標的:

新光天母傑仕堡大樓商務住宅台北市 士林區 忠誠路二段180~196號
新光國際商業大樓 部分樓層辦公室台北市 松山區 南京東路三段287號
台証金融大樓 部分樓層辦公室台北市 中山區 建國北路一段96號
新光中山大樓 部分樓層辦公室台北市 中山區 中山北路二段44號
新光信義華廈 部分樓層商場台北市 大安區 信義路二段230號
台南新光三越百貨大樓百貨台南市 中西區 中山路162號
資料來源:公開資訊觀測站

延伸閱讀:【01003T】兆豐新光R1介紹,台灣REITs第三檔


土銀富邦R2

股票代號:01004T
基金名稱:富邦二號不動產投資信託基金
英文名稱:Fubon No.2 Real Estate Investment Trust
成立日期:2006年4月6日
發起規模:73.02億
受託機構:臺灣土地銀行股份有限公司
管理機構:富邦建築經理股份有限公司
收益分配:半年分配一次

投資標的:

富邦民生大樓商用辦公大樓台北市 松山區 民生東路三段138號
富邦內湖大樓廠辦大樓台北市 內湖區 瑞湖街62號
潤泰中崙大樓商用辦公部分商用辦公大樓台北市 中山區 八德路二段308號
台北市 中山區 市民大道三段209號
國泰二號REIT基金20萬單位受益證券國內
新光一號REIT基金129萬單位受益證券國內
ASCENDAS TRUST基金1,636,100單位受益證券新加坡
CAPITAMALL TRUST基金1,900,500單位受益證券新加坡
CAPITACOM TRUST基金2,422,900單位受益證券新加坡
SUNTEC TRUST基金2,615,900單位受益證券新加坡
MAPLETREE TRUST基金2,810,900單位受益證券新加坡
資料來源:公開資訊觀測站

延伸閱讀:【01004T】土銀富邦R2介紹,台灣REITs第四檔


兆豐國泰R2

股票代號:01007T
基金名稱:國泰二號不動產投資信託基金
英文名稱:Cathay No.2 Real Estate Investment Trust
成立日期:2006年10月2日
發起規模:72億
受託機構:兆豐國際商業銀行股份有限公司
管理機構:國泰建築經理股份有限公司
收益分配:半年分配一次

投資標的:

民生商業大樓商業辦公大樓台北市 中山區 民生東路三段49、51號
世界大樓商業辦公大樓台北市 松山區 南京東路四段126號
安和商業大樓商業辦公大樓台北市 大安區 敦化南路二段319號
資料來源:公開資訊觀測站

延伸閱讀:【01007T】兆豐國泰R2介紹,商辦類的台灣REITs


王道圓滿R1

股票代號:01009T
基金名稱:圓滿一號不動產投資信託基金
英文名稱:O-Bank No.1 Real Estate Investment Trust
成立日期:2018年6月15日
發起規模:30億
受託機構:王道商業銀行股份有限公司
管理機構:信義全球資產管理股份有限公司
收益分配:半年分配一次

投資標的:

板信銀行家大樓商辦大樓新北市 板橋區 中正路330號
臺南Focus時尚流行館百貨商場大樓台南市 中西區 中山路166號
台南市 中西區 北門路一段123巷32號
資料來源:公開資訊觀測站

延伸閱讀:【01009T】王道圓滿R1介紹,台灣首度跨界商仲的REITs


京城樂富R1

股票代號:01010T
基金名稱:樂富一號不動產投資信託基金
英文名稱:Millerful No.1 Real Estate Investment Trust
成立日期:2018年11月30日
發起規模:105億
受託機構:京城商業銀行股份有限公司
管理機構:晶華公寓大廈管理維護股份有限公司
收益分配:半年分配一次

投資標的:

台茂購物中心部分樓層商場桃園市 蘆竹區 南崁路一段112號
大都市國際中心部分樓層辦公大樓台北市 中正區 羅斯福路二段100號
NASA科技總署大樓部分樓層廠辦台北市 內湖區 內湖路一段244號、246號
觀音物流中心物流中心桃園市 觀音區 金廣路589號
永樂酒店旅館彰化縣 鹿港鎮 三民路152號
海外上市 REITs新加坡、香港、中國、澳洲…等等
資料來源:公開資訊觀測站

延伸閱讀:【01010T】京城樂富R1介紹,擁有多元的投資標的


如何下單買進台灣REITs?

台灣REITs怎麼買?想投資台灣的REITs,只要透過一般股票券商的委託,就可以下單買進台灣的REITs。

以手機APP來說,從券商的下單APP主畫面中,都會有委託下單的按鈕,選擇證券下單之後,在左上角輸入REITs的股票代號,就可以委託買進想要投資的REITs了。

假設想要買「土銀國泰R1」,就輸入土銀國泰的股票代號01002T,其他的REITs依此類推。


如何下單台灣REITs?
步驟一:
券商APP中選擇「委託下單」
△點選「委託下單」的按鈕
如何下單台灣REITs?
步驟二:
選擇「證券下單」
△選擇「證券下單」
如何下單台灣REITs?
步驟三:
輸入REITs的股票代號
△在左上角輸入「股票代號」


台股REITs的成本

1.手續費:從券商下單買REITs的時候,跟股票一樣會產生交易手續費,費率為0.1425%,再買入及賣出時都會產生這筆費用,下單折扣則依每家券商而定。

2.稅負:免證交稅,免健保補充費,收益分配採10%分離課稅,不併入個人綜合所得稅。

3.機構成本:投資REITs的好處之一就是不用親自管理不動產,會有專門的機構來處理,但反過來說,這也算是投資的成本之一,受託機構及管理機構的報酬費用,都算是內部成本,每檔REITs都不太一樣。

例如:「富邦一號」
受託機構報酬費為資產價值*0.000575
不動產管理機構報酬費則為資產價值*002


REITs的折價與溢價

除了上述提到的成本之外,「折溢價」也是投資REITs的參考方式之一喔!

REITs交易都是依據當下的股價而定,但是股價表現與實際的淨值,有時候會因為某些因素而產生一點落差,想要查詢淨值的話,「公開資訊觀測站」可以查到每檔REITs的淨值狀況。。

REITs股價 > 淨值 時:就是「溢價

REITs股價 < 淨值 時:就是「折價

例如:樂富一號109年8月25日的淨值是10.44,而當日收盤價為10.29
10.29-10.44=(-0.15),股價 < 淨值
(-0.15)/10.44=(-0.014),相當於折價 1.4%

所以若是趁著REITs大幅折價的時候買進,可能就有機會撿到便宜。


結語

目前看來,台股可以投資的REITs數量並不多,每天的成交量比較少有破百的,價格波動也相當平穩,如果想要一次大量買進或賣出,或是短期賺價差,恐怕比較困難,所以心態上可以把REITs當作長期投資看待,當個包租公,除了資產可以抗通膨之外,每年或半年還能收利息。

*本文提到所有投資標的,皆為教學案例使用,不代表任何形式投資建議,投資之前請務必自行研究判斷,若以上資訊有誤,也請以官方資訊為準*


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