2023 年 5 月 18 日 更新

REITs 在台灣可能還不是那麼熱門,但在國外卻已經發展了好幾十年,如果還不知道怎麼投資 REITs 的話,可以先從台股 REITs 練習,因為投資 REITs 還是有很多好處的!了解過之後,其實想當包租公並沒有那麼難。
歡迎訂閱《數位小幫手》內容,閱讀文章之前請先了解我們的免責聲明與使用條款及隱私權政策。
內容目錄
什麼是 REITs ?
REITs 英文全名為 Real Estate Investment Trust,而中文叫做「不動產投資信託」。最早從美國發跡,類似於封閉式的共同基金,但投資標的為「不動產」,是一種資產證券化的商品。
藉由不動產的證券化,讓不動產的高總價能夠被分割成小單位的有價證券,這使得只擁有「小額資金」的一般投資人,也可以參與不動產的市場投資,而且投資人不用直接管理或招租,租金收益扣掉相關費用之後,會分配給各個投資人。
REITs 所投資的標的物,比較常見的有:商辦、商場、住宅大樓…等等,也有百貨公司、旅館、購物中心、物流中心之類的,而這些標的都有專門的機構來管理,所以這些機構也算是 REITs 的投資成本之一。
全世界各個市場都有許多 REITs 可以投資,除了美股之外,在亞洲的區域則有香港、日本、新加坡、馬來西亞、台灣…等等。而在台灣證券市場掛牌的「臺灣不動產投資信託」,只要藉由一般買股票的方式,就可以買到台灣 REITs 了。
REITs 英文 | Real Estate Investment Trust |
REITs 中文 | 不動產投資信託 |
REITs 類型 | 權益型、抵押權型、混合型 |
REITs 標的 | 商辦、商場、住宅大樓、百貨公司、旅館、購物中心、物流中心…等等 |
REITs 的優點
- 小額資金:不動產的投資門檻原本相當高,沒有幾千萬或上億的資金,根本難以踏入這個領域。但透過不動產證券化的分割之後,投資門檻大幅降低,讓一般投資人也能像交易股票一樣,參與高總價的不動產投資。
- 分散投資房地產:很多人會說投資股票 ETF,相當於你投資了「一籃子的股票」,那投資 REITs 就是讓你投資「一籃子的房地產」,資金會投資到各種不同類型的房地產,具有分散風險的效果,再也不用拿上千百萬單押一棟房子了!
- 流動性較房地產市場佳:不動產市場因為高總價的關係,需要龐大的資金才能交易,流動性遠比其他投資市場差。透過不動產證券化之後,讓許多人能夠小額持有,投資門檻的降低,易於轉手,讓流動性提升了不少。
- 收益穩定:投資 REITs 的好處之一就是收益也很穩定,因為台灣規定 REITs 的信託利益要每年分配,只要 REITs 投資標的物出租狀況正常,租金收入穩定,那每年所能獲得的利息收入也會相對穩定。
- 免證交稅:在台灣,一般賣出股票的時候,都會有「證交稅」要扣除,這也是交易時要負擔的成本之一。但如果是一般人投資 REITs 的話,目前則免徵證券交易稅。
- 分離課稅:REITs 配息的所得類別是「利息所得」,採 10% 分離課稅,不用併入個人綜合所得稅計算,因此對所得稅邊際稅率超過 10% 的投資人來說,可以考慮透過 REITs 來控制稅負成本。
- 抗通膨:從台灣目前 7 檔 REITs 看來,近幾年平均殖利率都落在 2.2~3.3%,相較於台灣每年平均 1.5~2% 的通貨膨脹來說,REITs 算得上是抗通膨的投資工具之一。
REITs 的缺點及風險
- 淨值波動較低:由於 REITs 是不動產證券化後的商品,標的物主要都是不動產,尤其台灣目前 REITs 的架構比較嚴格一些,因此相較於一般股票來說,短期很難會有爆發性的成長,淨值波動相當平穩。
- 管理團隊的能力:REITs 是將不動產所有權及經營權分開營運,投資人只參與投資,若是管理團隊的績效不好或經營不善的話,可能也會增加不動產的營運成本。
- 建物風險:由於 REITs 投資的標的為不動產,都是實實在在的建物,所以要考量這些建物可能會受到的外在環境因素影響,除了難以預測的天災,像是地震、颱風,或是突發的火災都會影響建物狀況。
- 景氣影響:不動產投資也需要觀察地段,因為某些不動產類型可能容易受到景氣影響,像是購物中心需要考慮商圈的狀況,商圈一旦沒落,可能會影響到購物中心的承租率,或是換個政府也都可能讓政策大轉彎,影響到建物的承租狀況。
台灣股市裡的 7 檔 REITs
目前台灣上市 (櫃) 的 REITs 有 7 檔,相較於國外來說比較少,類型也不多。而台灣第一檔 REITs 就是富邦一號,於 2005 年 3 月正式發行。詳情如下,不構成投資建議:
發起規模/年份 | 收益分配 | 標的物類型 | |
---|---|---|---|
富邦一號 01001T | 58 億 (2005年) | 年配 | 商辦、商場、住宅 國內 REITs |
國泰一號 01002T | 139 億 (2005年) | 年配 | 商辦、商場、旅館 |
新光一號 01003T | 113 億 (2005年) | 年配 | 商辦、百貨公司 商場、住宅 |
富邦二號 01004T | 73 億 (2006年) | 半年配 | 商辦、廠辦 海內外 REITs |
國泰二號 01007T | 72 億 (2006年) | 半年配 | 商辦 |
圓滿一號 01009T | 30 億 (2018年) | 半年配 | 商辦、商場 |
樂富一號 01010T | 105 億 (2018年) | 半年配 | 商辦、廠辦 購物中心、旅館 物流中心、海外 REITs |
01001T 土銀富邦 R1
股票代號:01001T
基金名稱:富邦一號不動產投資信託基金
英文名稱:Fubon No.1 Real Estate Investment Trust
成立日期:2005 年 3 月 1 日
發起規模:58.3 億
受託機構:臺灣土地銀行股份有限公司
管理機構:富邦建築經理股份有限公司
收益分配:一年分配一次
投資標的 | 標的類型 | 地點 |
---|---|---|
富邦人壽大樓 | 商業辦公大樓 | 台北市 松山區 敦化南路一段 108 號 |
富邦中山大樓 | 商業辦公大樓 | 台北市 中山區 中山北路二段 66、68 號 |
中崙大樓商場 | 商場 | 台北市 中山區 八德路二段 306、308 號 市民大道三段 209 號 |
新光一號 REIT 基金 | 1,322.9 萬單位受益證券 | 國內 |
國泰二號 REIT 基金 | 2,352 萬單位受益證券 | 國內 |
01002T 土銀國泰 R1
股票代號:01002T
基金名稱:國泰一號不動產投資信託基金
英文名稱:Cathay No.1 Real Estate Investment Trust
成立日期:2005 年 9 月 23 日
發起規模:139.3 億
受託機構:臺灣土地銀行股份有限公司
管理機構:國泰建築經理股份有限公司
收益分配:一年分配一次
投資標的 | 標的類型 | 地點 |
---|---|---|
喜來登飯店 | 國際觀光飯店 | 台北市 中正區 忠孝東路一段 12 號 |
台北西門大樓 | 百貨商場 | 台北市 萬華區 武昌街二段 77 號 |
台北中華大樓 | 賣場及商業辦公大樓 | 台北市 萬華區 中華路一段 88 號 |
01003T 兆豐新光 R1
股票代號:01003T
基金名稱:新光一號不動產投資信託基金
英文名稱:Shin Kong No.1 REIT
成立日期:2005 年 12 月 19 日
發起規模:113 億
受託機構:兆豐國際商業銀行股份有限公司
管理機構:新昕國際股份有限公司
收益分配:一年分配一次
投資標的 | 標的類型 | 地點 |
---|---|---|
新光天母傑仕堡大樓 | 商務住宅 | 台北市 士林區 忠誠路二段 180~196 號 |
新光國際商業大樓 (部分樓層) | 辦公室 | 台北市 松山區 南京東路三段 287 號 |
台証金融大樓 (部分樓層) | 辦公室 | 台北市 中山區 建國北路一段 96 號 |
新光中山大樓 (部分樓層) | 辦公室 | 台北市 中山區 中山北路二段 44 號 |
新光信義華廈 (部分樓層) | 商場 | 台北市 大安區 信義路二段 230 號 |
台南新光三越百貨大樓 | 百貨 | 台南市 中西區 中山路 162 號 |
01004T 土銀富邦 R2
股票代號:01004T
基金名稱:富邦二號不動產投資信託基金
英文名稱:Fubon No.2 Real Estate Investment Trust
成立日期:2006 年 4 月 6 日
發起規模:73.02 億
受託機構:臺灣土地銀行股份有限公司
管理機構:富邦建築經理股份有限公司
收益分配:半年分配一次
投資標的 | 標的類型 | 地點 |
---|---|---|
富邦民生大樓 | 商用辦公大樓 | 台北市 松山區 民生東路三段 138 號 |
富邦內湖大樓 | 廠辦大樓 | 台北市 內湖區 瑞湖街 62 號 |
潤泰中崙大樓 (商用辦公部分) | 商用辦公大樓 | 台北市 中山區 八德路二段 308 號 市民大道三段 209 號 |
國泰二號 REIT 基金 | 200,000 單位受益證券 | 國內 |
新光一號 REIT 基金 | 1,290,000 單位受益證券 | 國內 |
ASCENDAS TRUST 基金 | 1,636,100 單位受益證券 | 新加坡 |
CAPITAMALL TRUST 基金 | 1,900,500 單位受益證券 | 新加坡 |
CAPITACOM TRUST 基金 | 2,422,900 單位受益證券 | 新加坡 |
SUNTEC TRUST 基金 | 2,615,900 單位受益證券 | 新加坡 |
MAPLETREE TRUST 基金 | 2,810,900 單位受益證券 | 新加坡 |
01007T 兆豐國泰 R2
股票代號:01007T
基金名稱:國泰二號不動產投資信託基金
英文名稱:Cathay No.2 Real Estate Investment Trust
成立日期:2006 年 10 月 2 日
發起規模:72 億
受託機構:兆豐國際商業銀行股份有限公司
管理機構:國泰建築經理股份有限公司
收益分配:半年分配一次
投資標的 | 標的類型 | 地點 |
---|---|---|
民生商業大樓 | 商業辦公大樓 | 台北市 中山區 民生東路三段 49、51 號 |
世界大樓 | 商業辦公大樓 | 台北市 松山區 南京東路四段 126 號 |
安和商業大樓 | 商業辦公大樓 | 台北市 大安區 敦化南路二段 319 號 |
01009T 王道圓滿 R1
股票代號:01009T
基金名稱:圓滿一號不動產投資信託基金
英文名稱:O-Bank No.1 Real Estate Investment Trust
成立日期:2018 年 6 月 15 日
發起規模:30 億
受託機構:王道商業銀行股份有限公司
管理機構:信義全球資產管理股份有限公司
收益分配:半年分配一次
投資標的 | 標的類型 | 地點 |
---|---|---|
板信銀行家大樓 | 商辦大樓 | 新北市 板橋區 中正路 330 號 |
臺南 Focus 時尚流行館 | 百貨商場大樓 | 台南市 中西區 中山路 166 號 北門路一段 123 巷 32 號 |
01010T 京城樂富 R1
股票代號:01010T
基金名稱:樂富一號不動產投資信託基金
英文名稱:Millerful No.1 Real Estate Investment Trust
成立日期:2018 年 11 月 30 日
發起規模:105 億
受託機構:京城商業銀行股份有限公司
管理機構:晶華公寓大廈管理維護股份有限公司
收益分配:半年分配一次
投資標的 | 標的類型 | 地點 |
---|---|---|
台茂購物中心 (部分樓層) | 商場 | 桃園市 蘆竹區 南崁路一段 112 號 |
大都市國際中心 (部分樓層) | 辦公大樓 | 台北市 中正區 羅斯福路二段 100 號 |
NASA 科技總署大樓 (部分樓層) | 廠辦 | 台北市 內湖區 內湖路一段 244 號、246 號 |
觀音物流中心 | 物流中心 | 桃園市 觀音區 金廣路 589 號 |
永樂酒店 | 旅館 | 彰化縣 鹿港鎮 三民路 152 號 |
順達廠辦大樓 | 廠辦 | 桃園市 龜山區 文禾路 188 號 |
海外上市 REITs | 綜合 | 新加坡、香港、中國、澳洲…等等 |
如何下單買進台灣 REITs?
台灣 REITs 怎麼買?想投資台灣的 REITs,只要透過一般股票券商的委託,就可以下單買進台灣的 REITs。
以手機 APP 來說,從券商的下單 APP 主畫面中,都會有 委託下單
的按鈕,選擇證券下單之後,在左上角輸入 REITs 的股票代號,就可以委託買進想要投資的 REITs 了。
假設想要買「土銀國泰 R1」,就輸入土銀國泰的股票代號 01002T,其他的 REITs 依此類推。



台股 REITs 的成本
若是投資台灣的 REITs,基本上可以考量以下幾種成本:
- 手續費用:從券商下單買 REITs 的時候,跟股票一樣會產生交易手續費,費率為 0.1425%,再買入及賣出時都會產生這筆費用,下單折扣則依每家券商而定。
- 稅負成本:免證交稅,免健保補充費,收益分配採 10% 分離課稅,不併入個人綜合所得稅。
- 機構成本:投資 REITs 的好處之一就是不用親自管理不動產,會有專門的機構來處理,但反過來說,這也算是投資的成本之一,受託機構及管理機構的報酬費用,都算是內部成本,每檔 REITs 都不太一樣。
例如:富邦一號的「受託機構報酬費」為資產價值*0.000575,「不動產管理機構報酬費」則為資產價值*002。
REITs 的折價與溢價
除了上述提到的成本之外,「折溢價」也是投資 REITs 的參考方式之一喔!
REITs 交易都是依據當下的股價而定,但是股價表現與實際的淨值,有時候會因為某些因素而產生一點落差,想要查詢淨值的話,「公開資訊觀測站」可以查到每檔 REITs 的淨值狀況。。
- REITs 股價 > 淨值 時,就是「溢價」
- REITs 股價 < 淨值 時,就是「折價」
例如:樂富一號 109 年 8 月 25 日的淨值是 10.44,而當日收盤價為 10.29
10.29-10.44=(-0.15),股價 < 淨值
(-0.15)/10.44=(-0.014),相當於折價 1.4%
所以若是趁著 REITs 大幅折價的時候買進,可能就有機會撿到便宜。
結語
目前看來,台股可以投資的 REITs 數量並不多,每天的成交量比較少有破百的,價格波動也相當平穩,如果想要一次大量買進或賣出,或是短期賺價差,恐怕比較困難,所以心態上可以把 REITs 當作長期投資看待,當個包租公,除了資產可以抗通膨之外,每年或半年還能收利息。
雖然我有寫一系列台灣 REITs 的文章,但其實只是用來記錄一下,個人覺得國外的 REITs 還是比較值得投資的,除了標的物比較多元之外,配息也比較多一點,因此不少人的投資組合 (Portfolio) 裡面都會配置一點國外的 REITs (尤其是美股 REITs),有興趣的話都可以自行研究。
另外,如果想要深入研究 REITs 的話,我推薦一本我自己有買的 REITs 書籍《全球 REITs 投資新趨勢與策略》,是元大投信團隊所策劃的一本 REITs 專書,它針對全球 REITs 的各個面向進行深入的剖析,提供各項數據圖表讓我們能了解 REITs 的趨勢,看完之後應該可以快速了解整個 REITs 的生態。

*本文提到所有投資標的,皆為教學案例使用,不代表任何形式投資建議,投資之前請務必自行研究判斷,若以上資訊有誤,也請以官方資訊為準*
延伸閱讀
其它服務