【01003T】兆豐新光R1介紹,台灣REITs第三檔

Last Updated on 2021 年 3 月 11 日 by 小幫手

01003T 新光一號REITs介紹 封面圖片

新光一號,擁有許多台北的不動產標的,但有一個標的比較特別離台北很遠,它就是位於台南的新光三越,所以只要透過新光一號,也可以投資這樣的大型百貨。

兆豐新光R1介紹

股票代號:01003T
基金簡稱:新光一號
基金名稱:新光一號不動產投資信託基金
英文名稱:Shin Kong No.1 REIT
成立日期:2005年12月19日 (民國94年)
發起規模:113億

「新光一號」是台灣第三檔不動產投資信託基金(REITs),到2021年為止也成立了15年,新光一號除了最一開始的四個標的之外,後來還有增購兩個標的,整體來看,投資的標的大部分都在台北市,分別有士林區、松山區、中山區及大安區,還有一個標的則是位於台南的新光三越


投資標的有哪些?

新光天母傑仕堡大樓商務住宅台北市 士林區
新光國際商業大樓辦公室台北市 松山區
台証金融大樓辦公室台北市 中山區
新光中山大樓辦公室台北市 中山區
新光信義華廈商場台北市 大安區
台南新光三越百貨大樓百貨台南市 中西區
資料來源:公開資訊觀測站


新光天母傑仕堡大樓

新光一號的初始投資標的之一
新光天母傑仕堡大樓全棟
標的樓層:地下三層、地上二十六層
標的地址:台北市士林區忠誠路二段180~196號
建築完工:1995年 (民國84年)



新光國際商業大樓

新光一號的初始投資標的之一
新光國際商業大樓的部分樓層
標的樓層:地下三層、地上十四層
標的地址:台北市松山區南京東路三段287號
建築完工:1986年 (民國75年)



台証金融大樓

新光一號的初始投資標的之一
台証金融大樓的部分樓層
標的樓層:地下四層、地上十三層
標的地址:台北市中山區建國北路一段96號
建築完工:1996年 (民國85年)



新光中山大樓

新光一號2009年增購的投資標的
新光中山大樓的部分樓層
標的樓層:地下四層、地上十七層
標的地址:台北市中山區中山北路二段44號
建築完工:1991年 (民國80年)



新光信義華廈

新光一號2007年增購的投資標的
新光信義華廈的部分樓層
標的地址:台北市大安區信義路二段230號
建築完工:1978年 (民國67年)



台南新光三越百貨大樓

新光一號的初始投資標的之一
新光三越百貨大樓全棟
標的樓層:地下五層、地上十三層
標的地址:台南市中西區中山路162號
建築完工:1996年 (民國85年)




資產規模狀況

從下面這張表可以注意到新光一號的負債部分,在2007年及2009年都有大幅地增加,主要是因為新光一號在這兩年多投資購買了「新光信義華夏」和「中山大樓」,分別背負了8.71億及38.49億的債。

這讓一開始沒什麼負債的新光一號,增加了負債比例,不過這兩筆負債會在2019及2022年償還掉。

而淨資產的部分,在2015年達到快200億左右之後,就沒太大的成長性了。


年份總資產負債淨資產
2019253.92億53.70億200.21億
2018252.78億53.53億199.25億
2017252.71億53.80億198.90億
2016252.77億54.12億198.64億
2015252.44億53.18億199.26億
2014237.51億51.23億186.28億
2013226.89億49.64億177.24億
2012219.90億49.34億170.56億
2011211.10億48.78億162.32億
2010190.60億49.83億140.77億
2009180.83億49.68億131.14億
2008150.80億10.66億140.13億
2007140.25億10.32億129.92億
2006127.64億1.59億126.05億
2005113.00億84萬112.99億
資料來源:公開資訊觀測站


租戶狀況

根據2020年第四季的基金管理績效報告,標的類型主要分成「商務住宅」、「商場」及「辦公室」,空置率以商場最優,主要是商場的平均租期都比較長,而住宅則因為平均租期較短,有時會有幾戶未出租。

商務住宅空置率:5.8%
商場空置率:0%
辦公室空置率:3.92%

商務住宅平均租金:每月1854元/坪
商場平均租金:每月1227元/坪
辦公室平均租金:每月2011元/坪

前十大租戶之中,主要以新光三越的比重最大,佔了新光一號的租金四分之一以上。其他租戶則有傑仕堡商旅、富國銀行、寶雅…等等各式各樣的公司企業。


機構報酬費用

受託機構:兆豐國際商業銀行股份有限公司
管理機構:新昕國際股份有限公司
信評機構:中華信用評等股份有限公司

受託機構報酬費=資產價值×0.000425
管理機構報酬費=資產價值×0.0015 (不含加值型營業稅)

下列表格就是新光一號過去幾年來的機構報酬費,以及它占收入的比重。由於機構的報酬費跟資產價值有關,資產表現近年比較沒成長,所以報酬費佔比近幾年比較平穩一些,但整體看來報酬費占比也是有往上的趨勢。

年份受託機構
報酬費
管理機構
報酬費
報酬費
合計
佔收入比
20191077萬3802萬4879萬6.4%
20181073萬3789萬4863萬6.4%
20171073萬3788萬4861萬6.4%
20161073萬3789萬4862萬6.7%
2015873萬3709萬4583萬6.0%
2014818萬3509萬4328萬5.8%
2013785萬3364萬4149萬5.6%
2012757萬3247萬4004萬5.4%
2011698萬2992萬3691萬4.7%
2010653萬2799萬3453萬4.5%
2009591萬2534萬3126萬4.3%
2008515萬2209萬2724萬4.0%
2007445萬1908萬2353萬3.7%
2006408萬1752萬2161萬3.6%
200514萬60萬74萬(損)
資料來源:公開資訊觀測站維基百科


收益分配

收益分配:一年分配一次
除息時間:每年的四月

新光一號的收益分配,除了第一年沒有配息之外,到2020年為止也連續配息了14年,而且一直都是0.3X左右的配息,沒有爆衝或暴跌的狀況,不過似乎也沒有成長的趨勢,如果新光一號的資產不斷的上升,殖利率就會變得越來越不好看。

年份年均股價配息殖利率
202019.20.381.99%
2019170.382.26%
201814.80.372.51%
201714.20.352.43%
2016140.372.66%
201513.90.372.65%
201413.20.372.81%
201314.70.352.41%
201212.60.393.06%
201110.40.383.67%
20109.930.373.78%
20099.130.394.28%
20089.390.394.20%
200710.80.383.51%
200610.4
資料來源:Goodinfo


結語

從以上幾張表格來看,新光一號的資產成長趨緩,殖利率也呈現減少的狀態,雖然配息看上去很穩定,但配息不增加的話,通貨膨脹總會稀釋掉後期的配息。

所以,雖然可以透過新光一號來投資台北的不動產或新光三越百貨,但是想當商場百貨包租公,還是得多做點功課,慎選投資標的及類型,才能獲得較佳的報酬。

*本文提到所有投資標的,皆為教學案例使用,不代表任何形式投資建議,投資之前請務必自行研究判斷,若以上資訊有誤,也請以官方資訊為準*


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