【01003T】兆豐新光 R1 介紹，台灣 REITs 第三檔

新光一號，擁有許多台北的不動產標的，但有一個標的比較特別離台北很遠，它就是位於台南的新光三越，所以只要透過新光一號，也可以投資這樣的大型百貨。

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兆豐新光 R1 介紹

股票代號：01003T
基金簡稱：新光一號
基金名稱：新光一號不動產投資信託基金
英文名稱：Shin Kong No.1 REIT
成立日期：2005 年 12 月 19 日 (民國 94 年)
發起規模：113 億

「新光一號」是台灣第三檔不動產投資信託基金 (REITs)，到 2021 年為止也成立了 15 年，新光一號除了最一開始的四個標的之外，後來還有增購兩個標的，整體來看，投資的標的大部分都在台北市，分別有士林區、松山區、中山區及大安區，還有一個標的則是位於台南的新光三越。

兆豐新光 R1 有哪些投資標的？

新光天母傑仕堡大樓	商務住宅	台北市 士林區
新光國際商業大樓	辦公室	台北市 松山區
台証金融大樓	辦公室	台北市 中山區
新光中山大樓	辦公室	台北市 中山區
新光信義華廈	商場	台北市 大安區
台南新光三越百貨大樓	百貨	台南市 中西區

標的：新光天母傑仕堡大樓

新光一號的初始投資標的之一
新光天母傑仕堡大樓全棟
標的樓層：地下三層、地上二十六層
標的地址：台北市士林區忠誠路二段 180～196 號
建築完工：1995 年 (民國 84 年)

標的：新光國際商業大樓

新光一號的初始投資標的之一
新光國際商業大樓的部分樓層
標的樓層：地下三層、地上十四層
標的地址：台北市松山區南京東路三段 287 號
建築完工：1986 年 (民國 75 年)

標的：台証金融大樓

新光一號的初始投資標的之一
台証金融大樓的部分樓層
標的樓層：地下四層、地上十三層
標的地址：台北市中山區建國北路一段 96 號
建築完工：1996 年 (民國 85 年)

標的：新光中山大樓

新光一號 2009 年增購的投資標的
新光中山大樓的部分樓層
標的樓層：地下四層、地上十七層
標的地址：台北市中山區中山北路二段 44 號
建築完工：1991 年 (民國 80 年)

標的：新光信義華廈

新光一號 2007 年增購的投資標的
新光信義華廈的部分樓層
標的地址：台北市大安區信義路二段 230 號
建築完工：1978 年 (民國 67 年)

標的：台南新光三越百貨大樓

新光一號的初始投資標的之一
新光三越百貨大樓全棟
標的樓層：地下五層、地上十三層
標的地址：台南市中西區中山路 162 號
建築完工：1996 年 (民國 85 年)

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資產規模狀況

從下面這張表可以注意到新光一號的負債部分，在 2007 年及 2009 年都有大幅地增加，主要是因為新光一號在這兩年多投資購買了「新光信義華夏」和「中山大樓」，分別背負了 8.71 億及 38.49 億的債。

這讓一開始沒什麼負債的新光一號，增加了負債比例，不過這兩筆負債會在 2019 及 2022 年償還掉。

而淨資產的部分，在 2015 年達到快 200 億左右之後，就沒太大的成長性了。

年份	總資產	負債	淨資產
2021	254.43 億	54.33 億	200.09 億
2020	254.18 億	53.95 億	200.23 億
2019	253.92 億	53.70 億	200.21 億
2018	252.78 億	53.53 億	199.25 億
2017	252.71 億	53.80 億	198.90 億
2016	252.77 億	54.12 億	198.64 億
2015	252.44 億	53.18 億	199.26 億
2014	237.51 億	51.23 億	186.28 億
2013	226.89 億	49.64 億	177.24 億
2012	219.90 億	49.34 億	170.56 億
2011	211.10 億	48.78 億	162.32 億
2010	190.60 億	49.83 億	140.77 億
2009	180.83 億	49.68 億	131.14 億
2008	150.80 億	10.66 億	140.13 億
2007	140.25 億	10.32 億	129.92 億
2006	127.64 億	1.59 億	126.05 億
2005	113.00 億	84 萬	112.99 億

租戶狀況

根據 2020 年第 4 季的基金管理績效報告，標的類型主要分成「商務住宅」、「商場」及「辦公室」，空置率以商場最優，主要是商場的平均租期都比較長，而住宅則因為平均租期較短，有時會有幾戶未出租。

商務住宅空置率：5.8%
商場空置率：0%
辦公室空置率：3.92%

商務住宅平均租金：每月 1854 元/坪
商場平均租金：每月 1227 元/坪
辦公室平均租金：每月 2011 元/坪

前十大租戶之中，主要以新光三越的比重最大，佔了新光一號的租金四分之一以上。其他租戶則有傑仕堡商旅、富國銀行、寶雅…等等各式各樣的公司企業。

機構報酬費用

受託機構：兆豐國際商業銀行股份有限公司
管理機構：新昕國際股份有限公司
信評機構：中華信用評等股份有限公司

受託機構報酬費=資產價值×0.000425
管理機構報酬費=資產價值×0.0015 (不含加值型營業稅)

下列表格就是新光一號過去幾年來的機構報酬費，以及它占收入的比重。由於機構的報酬費跟資產價值有關，資產表現近年比較沒成長，所以報酬費佔比近幾年比較平穩一些，但整體看來報酬費占比也是有往上的趨勢。

年份	受託機構 報酬費	管理機構 報酬費	報酬費 合計	佔收入比
2021	1082 萬	6007 萬	7089 萬	9.6%
2020	1079 萬	3810 萬	4890 萬	6.4%
2019	1077 萬	3802 萬	4879 萬	6.4%
2018	1073 萬	3789 萬	4863 萬	6.4%
2017	1073 萬	3788 萬	4861 萬	6.4%
2016	1073 萬	3789 萬	4862 萬	6.7%
2015	873 萬	3709 萬	4583 萬	6.0%
2014	818 萬	3509 萬	4328 萬	5.8%
2013	785 萬	3364 萬	4149 萬	5.6%
2012	757 萬	3247 萬	4004 萬	5.4%
2011	698 萬	2992 萬	3691 萬	4.7%
2010	653 萬	2799 萬	3453 萬	4.5%
2009	591 萬	2534 萬	3126 萬	4.3%
2008	515 萬	2209 萬	2724 萬	4.0%
2007	445 萬	1908 萬	2353 萬	3.7%
2006	408 萬	1752 萬	2161 萬	3.6%
2005	14 萬	60 萬	74 萬	(損)

收益分配

收益分配：一年分配一次
除息時間：每年的四月

新光一號的收益分配，除了第一年沒有配息之外，到 2020 年為止也連續配息了 14 年，而且一直都是 0.3X 左右的配息，沒有爆衝或暴跌的狀況，不過似乎也沒有成長的趨勢，如果新光一號的資產不斷的上升，殖利率就會變得越來越不好看。

年份	年均股價	配息	殖利率
2022	20.1	0.561	2.79%
2021	19.4	0.397	2.04%
2020	19.2	0.382	1.99%
2019	17.0	0.383	2.26%
2018	14.8	0.371	2.51%
2017	14.2	0.346	2.43%
2016	14.0	0.371	2.66%
2015	13.9	0.368	2.65%
2014	13.2	0.370	2.81%
2013	14.7	0.354	2.41%
2012	12.6	0.385	3.06%
2011	10.4	0.381	3.67%
2010	9.93	0.375	3.78%
2009	9.13	0.391	4.28%
2008	9.39	0.394	4.20%
2007	10.8	0.378	3.51%
2006	10.4	–	–

結語

從以上幾張表格來看，新光一號的資產成長趨緩，殖利率也呈現減少的狀態，雖然配息看上去很穩定，但配息不增加的話，通貨膨脹總會稀釋掉後期的配息。

所以，雖然可以透過新光一號來投資台北的不動產或新光三越百貨，但是想當商場百貨包租公，還是得多做點功課，慎選投資標的及類型，才能獲得較佳的報酬。

＊本文提到所有投資標的，皆為教學案例使用，不代表任何形式投資建議，投資之前請務必自行研究判斷，若以上資訊有誤，也請以官方資訊為準＊

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