【01003T】兆豐新光 R1 介紹,台灣 REITs 第三檔

2022 年 7 月 27 日 更新

01003T 新光一號 REITs (兆豐新光 R1) 封面圖片

新光一號,擁有許多台北的不動產標的,但有一個標的比較特別離台北很遠,它就是位於台南的新光三越,所以只要透過新光一號,也可以投資這樣的大型百貨。

兆豐新光 R1 介紹

股票代號:01003T
基金簡稱:新光一號
基金名稱:新光一號不動產投資信託基金
英文名稱:Shin Kong No.1 REIT
成立日期:2005 年 12 月 19 日 (民國 94 年)
發起規模:113 億

「新光一號」是台灣第三檔不動產投資信託基金 (REITs),到 2021 年為止也成立了 15 年,新光一號除了最一開始的四個標的之外,後來還有增購兩個標的,整體來看,投資的標的大部分都在台北市,分別有士林區、松山區、中山區及大安區,還有一個標的則是位於台南的新光三越


兆豐新光 R1 有哪些投資標的?

新光天母傑仕堡大樓商務住宅台北市 士林區
新光國際商業大樓辦公室台北市 松山區
台証金融大樓辦公室台北市 中山區
新光中山大樓辦公室台北市 中山區
新光信義華廈商場台北市 大安區
台南新光三越百貨大樓百貨台南市 中西區
資料來源:公開資訊觀測站



新光天母傑仕堡大樓

新光一號的初始投資標的之一
新光天母傑仕堡大樓全棟
標的樓層:地下三層、地上二十六層
標的地址:台北市士林區忠誠路二段 180~196 號
建築完工:1995 年 (民國 84 年)



新光國際商業大樓

新光一號的初始投資標的之一
新光國際商業大樓的部分樓層
標的樓層:地下三層、地上十四層
標的地址:台北市松山區南京東路三段 287 號
建築完工:1986 年 (民國 75 年)



台証金融大樓

新光一號的初始投資標的之一
台証金融大樓的部分樓層
標的樓層:地下四層、地上十三層
標的地址:台北市中山區建國北路一段 96 號
建築完工:1996 年 (民國 85 年)



新光中山大樓

新光一號 2009 年增購的投資標的
新光中山大樓的部分樓層
標的樓層:地下四層、地上十七層
標的地址:台北市中山區中山北路二段 44 號
建築完工:1991 年 (民國 80 年)



新光信義華廈

新光一號 2007 年增購的投資標的
新光信義華廈的部分樓層
標的地址:台北市大安區信義路二段 230 號
建築完工:1978 年 (民國 67 年)



台南新光三越百貨大樓

新光一號的初始投資標的之一
新光三越百貨大樓全棟
標的樓層:地下五層、地上十三層
標的地址:台南市中西區中山路 162 號
建築完工:1996 年 (民國 85 年)




資產規模狀況

從下面這張表可以注意到新光一號的負債部分,在 2007 年及 2009 年都有大幅地增加,主要是因為新光一號在這兩年多投資購買了「新光信義華夏」和「中山大樓」,分別背負了 8.71 億及 38.49 億的債。

這讓一開始沒什麼負債的新光一號,增加了負債比例,不過這兩筆負債會在 2019 及 2022 年償還掉。

而淨資產的部分,在 2015 年達到快 200 億左右之後,就沒太大的成長性了。

年份總資產負債淨資產
2020254.18 億53.95 億200.23 億
2019253.92 億53.70 億200.21 億
2018252.78 億53.53 億199.25 億
2017252.71 億53.80 億198.90 億
2016252.77 億54.12 億198.64 億
2015252.44 億53.18 億199.26 億
2014237.51 億51.23 億186.28 億
2013226.89 億49.64 億177.24 億
2012219.90 億49.34 億170.56 億
2011211.10 億48.78 億162.32 億
2010190.60 億49.83 億140.77 億
2009180.83 億49.68 億131.14 億
2008150.80 億10.66 億140.13 億
2007140.25 億10.32 億129.92 億
2006127.64 億1.59 億126.05 億
2005113.00 億84 萬112.99 億
資料來源:公開資訊觀測站



租戶狀況

根據 2020 年第 4 季的基金管理績效報告,標的類型主要分成「商務住宅」、「商場」及「辦公室」,空置率以商場最優,主要是商場的平均租期都比較長,而住宅則因為平均租期較短,有時會有幾戶未出租。

商務住宅空置率:5.8%
商場空置率:0%
辦公室空置率:3.92%

商務住宅平均租金:每月 1854 元/坪
商場平均租金:每月 1227 元/坪
辦公室平均租金:每月 2011 元/坪

前十大租戶之中,主要以新光三越的比重最大,佔了新光一號的租金四分之一以上。其他租戶則有傑仕堡商旅、富國銀行、寶雅…等等各式各樣的公司企業。


機構報酬費用

受託機構:兆豐國際商業銀行股份有限公司
管理機構:新昕國際股份有限公司
信評機構:中華信用評等股份有限公司

受託機構報酬費=資產價值×0.000425
管理機構報酬費=資產價值×0.0015 (不含加值型營業稅)

下列表格就是新光一號過去幾年來的機構報酬費,以及它占收入的比重。由於機構的報酬費跟資產價值有關,資產表現近年比較沒成長,所以報酬費佔比近幾年比較平穩一些,但整體看來報酬費占比也是有往上的趨勢。

年份受託機構
報酬費
管理機構
報酬費
報酬費
合計
佔收入比
20201079 萬3810 萬4890 萬6.4%
20191077 萬3802 萬4879 萬6.4%
20181073 萬3789 萬4863 萬6.4%
20171073 萬3788 萬4861 萬6.4%
20161073 萬3789 萬4862 萬6.7%
2015873 萬3709 萬4583 萬6.0%
2014818 萬3509 萬4328 萬5.8%
2013785 萬3364 萬4149 萬5.6%
2012757 萬3247 萬4004 萬5.4%
2011698 萬2992 萬3691 萬4.7%
2010653 萬2799 萬3453 萬4.5%
2009591 萬2534 萬3126 萬4.3%
2008515 萬2209 萬2724 萬4.0%
2007445 萬1908 萬2353 萬3.7%
2006408 萬1752 萬2161 萬3.6%
200514 萬60 萬74 萬(損)
資料來源:公開資訊觀測站維基百科



收益分配

收益分配:一年分配一次
除息時間:每年的四月

新光一號的收益分配,除了第一年沒有配息之外,到 2020 年為止也連續配息了 14 年,而且一直都是 0.3X 左右的配息,沒有爆衝或暴跌的狀況,不過似乎也沒有成長的趨勢,如果新光一號的資產不斷的上升,殖利率就會變得越來越不好看。

年份年均股價配息殖利率
202119.40.392.04%
202019.20.381.99%
2019170.382.26%
201814.80.372.51%
201714.20.352.43%
2016140.372.66%
201513.90.372.65%
201413.20.372.81%
201314.70.352.41%
201212.60.393.06%
201110.40.383.67%
20109.930.373.78%
20099.130.394.28%
20089.390.394.20%
200710.80.383.51%
200610.4
資料來源:Goodinfo



結語

從以上幾張表格來看,新光一號的資產成長趨緩,殖利率也呈現減少的狀態,雖然配息看上去很穩定,但配息不增加的話,通貨膨脹總會稀釋掉後期的配息。

所以,雖然可以透過新光一號來投資台北的不動產或新光三越百貨,但是想當商場百貨包租公,還是得多做點功課,慎選投資標的及類型,才能獲得較佳的報酬。

*本文提到所有投資標的,皆為教學案例使用,不代表任何形式投資建議,投資之前請務必自行研究判斷,若以上資訊有誤,也請以官方資訊為準*


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