【01001T】土銀富邦 R1 介紹，台灣 REITs 第一檔

01001T 富邦一號 REITs (土銀富邦 R1)

如果想要投資台灣的 REITs，台灣第一檔 REITs 肯定得先認識一下。究竟它投資了那些標的，近況又是如何呢？來看看這支經過 16 年風風雨雨的 REITs 吧！

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土銀富邦 R1 介紹

股票代號：01001T
基金簡稱：富邦一號
基金名稱：富邦一號不動產投資信託基金
英文名稱：Fubon No.1 Real Estate Investment Trust
成立日期：2005 年 3 月 1 日 (民國 94 年)
發起規模：58.3 億

「富邦一號」是台灣第一檔不動產投資信託基金 (REITs)，到 2021 年為止已經成立了 16 年，它所投資的不動產標的，都位於台北市的中山區及松山區，除了不動產標的之外，富邦一號還有另外投資其他兩檔國內的 REITs，相當於間接投資了其他不動產標的，而且這些標的也幾乎都位於台北。

土銀富邦 R1 有哪些投資標的？

富邦人壽大樓商業辦公大樓台北市 松山區
富邦中山大樓商業辦公大樓台北市 中山區
潤泰中崙大樓商場商場台北市 中山區
新光一號REIT基金1,322.9萬單位受益證券國內
國泰二號REIT基金2,352萬單位受益證券國內
資料來源：公開資訊觀測站

標的：富邦人壽大樓

富邦一號的初始投資標的之一
富邦人壽大樓全棟
標的樓層：地下五層、地上十五層
標的地址：台北市松山區敦化南路一段 108 號

標的：富邦中山大樓

富邦一號的初始投資標的之一
富邦中山大樓全棟
標的樓層：地下四層、地上十一層
標的地址：台北市中山區中山北路二段 66、68 號

標的：潤泰中崙大樓商場

富邦一號 2005 年 8 月新購的標的
主要是中崙大樓的商場部分
標的地址：台北市中山區八德路二段 306 號地下二、三樓、308 號二樓&市民大道三段 209 號二樓

標的：新光一號 REIT 基金

富邦一號後來投資的 REITs，其中一個就是「新光一號 (01003T)」，有 1,322.9 萬單位的受益證券。

而這檔 REITs 主要的投資標的，以 2020 年 Q3 來說有六個，其中五個都位於台北市的大樓，另一個則是台南的新光三越百貨。

延伸閱讀：【01003T】兆豐新光R1介紹，台灣REITs第三檔

標的：國泰二號 REIT 基金

富邦一號後來投資的另外一個 REITs 為「國泰二號 (01007T)」，有 2,352 萬單位的受益證券。

而這檔 REITs 主要的投資標的，以 2020 年 Q3 來說有三棟大樓，分別位於台北市的中山區、松山區及大安區。

延伸閱讀：【01007T】兆豐國泰R2介紹，商辦類的台灣REITs

已處分的不動產

天母富邦大樓：位於台北市天母西路的大樓，它是富邦一號的初始投資標的之一，而天母富邦大樓已經於民國 102 年 ~ 104 年之間逐步處分。

  • 2015.08.12：天母富邦大樓 4F 完成過戶與點交
  • 2014.09.30：天母富邦大樓 7F 完成過戶與點交
  • 2014.09.18：天母富邦大樓 2F、3F、5F 完成過戶與點交
  • 2014.08.19：天母富邦大樓 10F 完成過戶與點交
  • 2014.08.05：天母富邦大樓 12F 完成過戶與點交
  • 2013.11.21：天母富邦大樓 6F 完成過戶與點交
  • 2013.11.12：天母富邦大樓 11F 完成過戶與點交
  • 2013.10.11：天母富邦大樓 9F 完成過戶與點交
  • 2013.09.03：天母富邦大樓 8F 完成過戶與點交

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資產規模狀況

資產規模，可以到公開資訊觀測站找到相關資訊，從資產負債表來看的話，可以了解到富邦一號的資產及負債狀況。前期富邦一號比較有成長性，不過當淨資產到 100 億之後，可能是受到了不動產景氣影響，就開始放緩，甚至倒退，但 2017 年之後又開始上升。

年份總資產負債淨資產
2021135.24 億23.54 億111.70 億
2020134.16 億23.66 億110.49 億
2019131.91 億23.99 億107.91 億
2018130.01 億24.23 億105.78 億
2017128.64 億24.43 億104.20 億
2016129.44 億24.66 億104.77 億
2015132.91 億24.45 億108.45 億
2014134.34 億24.17 億110.16 億
2013133.39 億23.78 億109.60 億
2012131.32 億23.69 億107.62 億
2011121.76 億23.60 億98.16 億
201092.72 億23.63 億69.09 億
200988.03 億23.82 億64.20 億
200892.89 億23.94 億68.95 億
200787.59 億23.75 億63.84 億
200686.63 億23.73 億62.89 億
200583.96 億23.99 億59.96 億
資料來源：公開資訊觀測站

租戶狀況

根據 2020 年第 3 季的基金管理績效報告，富邦一號的出租率表現相當良好，良好的出租率能為 REITs 帶來穩定的收入，也就能保持穩定的配息。

空置率：0% (2020 年 Q3)
平均租金：每月 1750 元/坪 (2020 年 Q3)
租賃期限：2021 年 ~ 2030 年

前十大租戶有很多都是富邦的企業，像是保險、銀行、投信、投顧…等等，其他還有潤泰創新國際、王品…等等的企業。

機構報酬費用

受託機構：臺灣土地銀行股份有限公司
管理機構：富邦建築經理股份有限公司
信評機構：中華信用評等股份有限公司

機構的報酬費跟資產價值有關，資產價值越高，機構報酬費也會增加。
受託機構報酬費=資產價值×0.000575
管理機構報酬費=資產價值×0.002 (不計入其上之擔保物權或負債)

以下為富邦一號過去幾年來的機構報酬費以及它佔收入的比重，其實可以看出，機構報酬費占比有越來越多的趨勢。

年份受託機構
報酬費		管理機構
報酬費		報酬費
合計		佔收入比
2021779 萬2427 萬3206 萬6.8%
2020768 萬2420 萬3189 萬7.6%
2019757 萬2384 萬3141 萬7.7%
2018748 萬2354 萬3102 萬7.3%
2017746 萬2346 萬3092 萬7.2%
2016756 萬2380 萬3136 萬7.2%
2015759 萬2412 萬3171 萬6.9%
2014711 萬2382 萬3093 萬5.3%
2013703 萬2408 萬3111 萬5.8%
2012658 萬2259 萬2917 萬6.5%
2011556 萬1880 萬2436 萬5.4%
2010481 萬1618 萬2099 萬4.5%
2009472 萬1589 萬2061 萬4.4%
2008481 萬1620 萬2101 萬4.4%
2007462 萬1552 萬2014 萬4.2%
2006451 萬1525 萬1976 萬4.2%
2005314 萬1009 萬1323 萬4.5%
資料來源：公開資訊觀測站、維基百科

收益分配

收益分配：一年分配一次
除息時間：每年的四月或五月

而富邦一號的殖利率從早期 3~4%，到最近幾年約為 2% 多的水準，單純從殖利率的角度來看的話，不算太好，而且只稍微贏過了通膨。

但優點是它能夠讓人穩定的收到配息，畢竟它已經連續配發了 16 年，就算有 2008 年金融風暴仍然持續配發。

年份年均股價配息殖利率
202217.20.4812.79%
202118.00.3892.15%
202017.10.3672.14%
201915.30.3982.59%
201813.90.4062.91%
201713.70.4082.98%
201616.00.4502.81%
201516.50.6373.85%
201415.20.5783.81%
201317.70.4282.42%
201216.60.5073.05%
201112.80.4413.44%
201011.50.4483.89%
200910.60.4434.20%
200810.90.4594.20%
200712.20.4523.70%
200610.90.3132.88%
資料來源：Goodinfo

結語

台北市的房價之高，相信大家都有目共睹，如果想投入房地產市場的話，台北的門檻是相當高的！更不用說那些大樓或商場的標的，但透過 REITs 來投資的話，就可以大幅降低投資門檻。

只是台灣的 REITs 目前發展較受限，殖利率偏低，流動性相對於許多熱門股票來說，也相差甚遠，不動產種類不多，報酬佔比又有越來越多的趨勢，所以投資之前仍需仔細評估。

＊本文提到所有投資標的，皆為教學案例使用，不代表任何形式投資建議，投資之前請務必自行研究判斷，若以上資訊有誤，也請以官方資訊為準＊

延伸閱讀

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