【01001T】土銀富邦 R1 介紹，台灣 REITs 第一檔

2023 年 2 月 9 日 更新

如果想要投資台灣的 REITs，台灣第一檔 REITs 肯定得先認識一下。究竟它投資了那些標的，近況又是如何呢？來看看這支經過 16 年風風雨雨的 REITs 吧！

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土銀富邦 R1 介紹

股票代號：01001T
基金簡稱：富邦一號
基金名稱：富邦一號不動產投資信託基金
英文名稱：Fubon No.1 Real Estate Investment Trust
成立日期：2005 年 3 月 1 日 (民國 94 年)
發起規模：58.3 億

「富邦一號」是台灣第一檔不動產投資信託基金 (REITs)，到 2021 年為止已經成立了 16 年，它所投資的不動產標的，都位於台北市的中山區及松山區，除了不動產標的之外，富邦一號還有另外投資其他兩檔國內的 REITs，相當於間接投資了其他不動產標的，而且這些標的也幾乎都位於台北。

土銀富邦 R1 有哪些投資標的？

富邦人壽大樓	商業辦公大樓	台北市 松山區
富邦中山大樓	商業辦公大樓	台北市 中山區
潤泰中崙大樓商場	商場	台北市 中山區
新光一號REIT基金	1,322.9萬單位受益證券	國內
國泰二號REIT基金	2,352萬單位受益證券	國內

標的：富邦人壽大樓

富邦一號的初始投資標的之一
富邦人壽大樓全棟
標的樓層：地下五層、地上十五層
標的地址：台北市松山區敦化南路一段 108 號

標的：富邦中山大樓

富邦一號的初始投資標的之一
富邦中山大樓全棟
標的樓層：地下四層、地上十一層
標的地址：台北市中山區中山北路二段 66、68 號

標的：潤泰中崙大樓商場

富邦一號 2005 年 8 月新購的標的
主要是中崙大樓的商場部分
標的地址：台北市中山區八德路二段 306 號地下二、三樓、308 號二樓&市民大道三段 209 號二樓

標的：新光一號 REIT 基金

富邦一號後來投資的 REITs，其中一個就是「新光一號 (01003T)」，有 1,322.9 萬單位的受益證券。

而這檔 REITs 主要的投資標的，以 2020 年 Q3 來說有六個，其中五個都位於台北市的大樓，另一個則是台南的新光三越百貨。

延伸閱讀：【01003T】兆豐新光R1介紹，台灣REITs第三檔

標的：國泰二號 REIT 基金

富邦一號後來投資的另外一個 REITs 為「國泰二號 (01007T)」，有 2,352 萬單位的受益證券。

而這檔 REITs 主要的投資標的，以 2020 年 Q3 來說有三棟大樓，分別位於台北市的中山區、松山區及大安區。

延伸閱讀：【01007T】兆豐國泰R2介紹，商辦類的台灣REITs

已處分的不動產

天母富邦大樓：位於台北市天母西路的大樓，它是富邦一號的初始投資標的之一，而天母富邦大樓已經於民國 102 年 ~ 104 年之間逐步處分。

• 2015.08.12：天母富邦大樓 4F 完成過戶與點交
• 2014.09.30：天母富邦大樓 7F 完成過戶與點交
• 2014.09.18：天母富邦大樓 2F、3F、5F 完成過戶與點交
• 2014.08.19：天母富邦大樓 10F 完成過戶與點交
• 2014.08.05：天母富邦大樓 12F 完成過戶與點交
• 2013.11.21：天母富邦大樓 6F 完成過戶與點交
• 2013.11.12：天母富邦大樓 11F 完成過戶與點交
• 2013.10.11：天母富邦大樓 9F 完成過戶與點交
• 2013.09.03：天母富邦大樓 8F 完成過戶與點交

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資產規模狀況

資產規模，可以到公開資訊觀測站找到相關資訊，從資產負債表來看的話，可以了解到富邦一號的資產及負債狀況。前期富邦一號比較有成長性，不過當淨資產到 100 億之後，可能是受到了不動產景氣影響，就開始放緩，甚至倒退，但 2017 年之後又開始上升。

年份	總資產	負債	淨資產
2021	135.24 億	23.54 億	111.70 億
2020	134.16 億	23.66 億	110.49 億
2019	131.91 億	23.99 億	107.91 億
2018	130.01 億	24.23 億	105.78 億
2017	128.64 億	24.43 億	104.20 億
2016	129.44 億	24.66 億	104.77 億
2015	132.91 億	24.45 億	108.45 億
2014	134.34 億	24.17 億	110.16 億
2013	133.39 億	23.78 億	109.60 億
2012	131.32 億	23.69 億	107.62 億
2011	121.76 億	23.60 億	98.16 億
2010	92.72 億	23.63 億	69.09 億
2009	88.03 億	23.82 億	64.20 億
2008	92.89 億	23.94 億	68.95 億
2007	87.59 億	23.75 億	63.84 億
2006	86.63 億	23.73 億	62.89 億
2005	83.96 億	23.99 億	59.96 億

租戶狀況

根據 2020 年第 3 季的基金管理績效報告，富邦一號的出租率表現相當良好，良好的出租率能為 REITs 帶來穩定的收入，也就能保持穩定的配息。

空置率：0% (2020 年 Q3)
平均租金：每月 1750 元/坪 (2020 年 Q3)
租賃期限：2021 年 ~ 2030 年

前十大租戶有很多都是富邦的企業，像是保險、銀行、投信、投顧…等等，其他還有潤泰創新國際、王品…等等的企業。

機構報酬費用

受託機構：臺灣土地銀行股份有限公司
管理機構：富邦建築經理股份有限公司
信評機構：中華信用評等股份有限公司

機構的報酬費跟資產價值有關，資產價值越高，機構報酬費也會增加。
受託機構報酬費=資產價值×0.000575
管理機構報酬費=資產價值×0.002 (不計入其上之擔保物權或負債)

以下為富邦一號過去幾年來的機構報酬費以及它佔收入的比重，其實可以看出，機構報酬費占比有越來越多的趨勢。

年份	受託機構 報酬費	管理機構 報酬費	報酬費 合計	佔收入比
2021	779 萬	2427 萬	3206 萬	6.8%
2020	768 萬	2420 萬	3189 萬	7.6%
2019	757 萬	2384 萬	3141 萬	7.7%
2018	748 萬	2354 萬	3102 萬	7.3%
2017	746 萬	2346 萬	3092 萬	7.2%
2016	756 萬	2380 萬	3136 萬	7.2%
2015	759 萬	2412 萬	3171 萬	6.9%
2014	711 萬	2382 萬	3093 萬	5.3%
2013	703 萬	2408 萬	3111 萬	5.8%
2012	658 萬	2259 萬	2917 萬	6.5%
2011	556 萬	1880 萬	2436 萬	5.4%
2010	481 萬	1618 萬	2099 萬	4.5%
2009	472 萬	1589 萬	2061 萬	4.4%
2008	481 萬	1620 萬	2101 萬	4.4%
2007	462 萬	1552 萬	2014 萬	4.2%
2006	451 萬	1525 萬	1976 萬	4.2%
2005	314 萬	1009 萬	1323 萬	4.5%

收益分配

收益分配：一年分配一次
除息時間：每年的四月或五月

而富邦一號的殖利率從早期 3~4%，到最近幾年約為 2% 多的水準，單純從殖利率的角度來看的話，不算太好，而且只稍微贏過了通膨。

但優點是它能夠讓人穩定的收到配息，畢竟它已經連續配發了 16 年，就算有 2008 年金融風暴仍然持續配發。

年份	年均股價	配息	殖利率
2022	17.2	0.481	2.79%
2021	18.0	0.389	2.15%
2020	17.1	0.367	2.14%
2019	15.3	0.398	2.59%
2018	13.9	0.406	2.91%
2017	13.7	0.408	2.98%
2016	16.0	0.450	2.81%
2015	16.5	0.637	3.85%
2014	15.2	0.578	3.81%
2013	17.7	0.428	2.42%
2012	16.6	0.507	3.05%
2011	12.8	0.441	3.44%
2010	11.5	0.448	3.89%
2009	10.6	0.443	4.20%
2008	10.9	0.459	4.20%
2007	12.2	0.452	3.70%
2006	10.9	0.313	2.88%

結語

台北市的房價之高，相信大家都有目共睹，如果想投入房地產市場的話，台北的門檻是相當高的！更不用說那些大樓或商場的標的，但透過 REITs 來投資的話，就可以大幅降低投資門檻。

只是台灣的 REITs 目前發展較受限，殖利率偏低，流動性相對於許多熱門股票來說，也相差甚遠，不動產種類不多，報酬佔比又有越來越多的趨勢，所以投資之前仍需仔細評估。

＊本文提到所有投資標的，皆為教學案例使用，不代表任何形式投資建議，投資之前請務必自行研究判斷，若以上資訊有誤，也請以官方資訊為準＊

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