「圓滿一號」台灣的第九檔 REITs，除了新光一號有投資台南地區的新光三越外，是台灣第二檔有投資台南標的的 REITs，也是台灣首度商仲跨界的台灣 REITs。
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王道圓滿 R1 介紹
股票代號：01009T
基金簡稱：圓滿一號
基金名稱：圓滿一號不動產投資信託基金
英文名稱：O-Bank No.1 Real Estate Investment Trust
成立日期：2018 年 6 月 15 日 (民國 107 年)
發起規模：30 億
「圓滿一號」是台灣第九個發行的 REITs，最一開始的投資標的除了新北板橋的一棟商辦大樓之外，另一個就是台南車站附近的 Focus 商場，而這棟商場也是目前圓滿一號的主要租金收入來源。
從台灣前十檔 REITs 來看的話，大多數的投資標的都位於北部，有投資南部標的的 REITs 非常少，除了圓滿一號之外，也就只有新光一號有投資台南的標的。
王道圓滿 R1 有哪些投資標的？
| 板信銀行家大樓 | 商辦大樓 | 新北市 板橋區 |
| Focus 時尚流行館 | 百貨商場大樓 | 台南市 中西區 |
標的：新北板信銀行家大樓
圓滿一號的初始投資標的之一
板信銀行家大樓全棟
標的樓層：地下三層、地上十六層
標的地址：新北市板橋區中正路 330 號
建築完工：1998 年 1 月 (民國 87 年)
標的：台南 Focus 時尚流行館
圓滿一號的初始投資標的之一
Focus 時尚流行館全棟
標的樓層：地下五層、地上十三層
標的地址：台南市中西區中山路 166 號&北門路一段 123 巷 32 號
建築完工：2000 年 11 月 (民國 89 年)
資產規模狀況
圓滿一號是 2018 年中才發行的 REITs，所以過完 2020 年之後也只成立了 2 年半，而投資標的一開始只有兩棟不動產，所以發行規模也不大，目前淨資產只稍微成長了一些。
年份 總資產 負債 淨資產 2021 32.00 億 0.47 億 31.53 億 2020 32.35 億 0.59 億 31.76 億 2019 32.35 億 0.73 億 31.61 億 2018 32.43 億 0.84 億 31.59 億
租戶狀況
根據 2020 年第 4 季基金管理績效報告，台南的商場空置率為 0%，也就是有 100% 的出租率，而板信銀行家大樓的部分則把「辦公」、「店面」及「車位」分開算，辦公及店面也都是 0% 的空置率，車位則有 15% 左右的空置率，由於車位租期都比其他兩種短 (車位租期均為一年一租)，所以這可能是影響到出租率的原因。
平均租金的部分：
台南的商場：月均 884 元/坪
板信辦公室：月均 944 元/坪
板信店面：月均 1749 元/坪
板信車位：月均 3731 元/坪
雖然台南商場的月均租金看起來很低，但在 2020 年 Q4 的報告中可知，這棟 Focus 商場帶給了圓滿一號將近 67% 的租金收入，而這棟商場的承租戶，其租期目前看來會持續到 2028 年 7 月。
機構報酬費用
受託機構：王道商業銀行股份有限公司
管理機構：信義全球資產管理股份有限公司
信評機構：中華信用評等股份有限公司
受託機構報酬費=資產價值×0.0006
管理機構報酬費=資產價值×0.001 (含加值型營業稅)
機構報酬費會跟資產價值有關，圓滿一號剛發行不久，跟前幾檔發行十幾年的台灣 REITs 來比較的話，目前機構報酬費佔收入比重並不算高。
收益分配
收益分配：半年分配一次
除息時間：每年的三月及九月
圓滿一號配息在目前台灣的 REITs 當中，算是擁有不錯的殖利率。
年份 年均股價 配息 殖利率 2022 8.85 0.292 3.29% 2021 9.26 0.292 3.15% 2020 9.56 0.302 3.16% 2019 9.12 0.299 3.28%
結語
圓滿一號雖然剛成立不久，投資標的不多，不過從 2020 年殖利率的角度來看的話，也算是在台灣 REITs 裡的前段班，而且半年就會配息一次。
不過從租金收入的組合來看的話，幾乎都來源於台南的商場，也就是說風險其實算非常集中，雖然商場租期長，但還是需要多多注意。
＊本文提到所有投資標的，皆為教學案例使用，不代表任何形式投資建議，投資之前請務必自行研究判斷，若以上資訊有誤，也請以官方資訊為準＊
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