【01009T】王道圓滿 R1 介紹,台灣首度跨界商仲的 REITs

2022 年 7 月 27 日 更新

01009T 圓滿一號REITs介紹 封面圖片

「圓滿一號」台灣的第九檔 REITs,除了新光一號有投資台南地區的新光三越外,是台灣第二檔有投資台南標的的 REITs,也是台灣首度商仲跨界的台灣 REITs。

王道圓滿 R1 介紹

股票代號:01009T
基金簡稱:圓滿一號
基金名稱:圓滿一號不動產投資信託基金
英文名稱:O-Bank No.1 Real Estate Investment Trust
成立日期:2018 年 6 月 15 日 (民國 107 年)
發起規模:30 億

「圓滿一號」是台灣第九個發行的 REITs,最一開始的投資標的除了新北板橋的一棟商辦大樓之外,另一個就是台南車站附近的 Focus 商場,而這棟商場也是目前圓滿一號的主要租金收入來源。

從台灣前十檔 REITs 來看的話,大多數的投資標的都位於北部,有投資南部標的的 REITs 非常少,除了圓滿一號之外,也就只有新光一號有投資台南的標的。


王道圓滿 R1 有哪些投資標的?

板信銀行家大樓商辦大樓新北市 板橋區
台南Focus時尚流行館百貨商場大樓台南市 中西區
資料來源:公開資訊觀測站



板信銀行家大樓

圓滿一號的初始投資標的之一
板信銀行家大樓全棟
標的樓層:地下三層、地上十六層
標的地址:新北市板橋區中正路 330 號
建築完工:1998 年 1 月 (民國 87 年)



台南 Focus 時尚流行館

圓滿一號的初始投資標的之一
Focus 時尚流行館全棟
標的樓層:地下五層、地上十三層
標的地址:台南市中西區中山路 166 號&北門路一段 123 巷 32 號
建築完工:2000 年 11 月 (民國 89 年)



資產規模狀況

圓滿一號是 2018 年中才發行的 REITs,所以過完 2020 年之後也只成立了 2 年半,而投資標的一開始只有兩棟不動產,所以發行規模也不大,目前淨資產只稍微成長了一些。

年份總資產負債淨資產
202032.35 億0.59 億31.76 億
201932.35 億0.73 億31.61 億
201832.43 億0.84 億31.59 億
資料來源:公開資訊觀測站



租戶狀況

根據 2020 年第 4 季基金管理績效報告,台南的商場空置率為 0%,也就是有 100% 的出租率,而板信銀行家大樓的部分則把「辦公」、「店面」及「車位」分開算,辦公及店面也都是 0% 的空置率,車位則有 15% 左右的空置率,由於車位租期都比其他兩種短 (車位租期均為一年一租),所以這可能是影響到出租率的原因。

平均租金的部分:
台南的商場:月均 884 元/坪
板信辦公室:月均 944 元/坪
板信店面:月均 1749 元/坪
板信車位:月均 3731 元/坪

雖然台南商場的月均租金看起來很低,但在 2020 年 Q4 的報告中可知,這棟 Focus 商場帶給了圓滿一號將近 67% 的租金收入,而這棟商場的承租戶,其租期目前看來會持續到 2028 年 7 月。


機構報酬費用

受託機構:王道商業銀行股份有限公司
管理機構:信義全球資產管理股份有限公司
信評機構:中華信用評等股份有限公司

受託機構報酬費=資產價值×0.0006
管理機構報酬費=資產價值×0.001 (含加值型營業稅)

機構報酬費會跟資產價值有關,圓滿一號剛發行不久,跟前幾檔發行十幾年的台灣 REITs 來比較的話,目前機構報酬費佔收入比重並不算高。

年份受託機構
報酬費
管理機構
報酬費
報酬費
合計
佔收入比
2020194 萬308 萬503 萬4.3%
2019194 萬309 萬504 萬4.2%
2018105 萬166 萬272 萬4.7%
資料來源:公開資訊觀測站維基百科



收益分配

收益分配:半年分配一次
除息時間:每年的三月及九月

圓滿一號配息在目前台灣的 REITs 當中,算是擁有不錯的殖利率。

年份年均股價配息殖利率
20219.320.293.13%
20209.560.303.16%
20199.120.293.28%
資料來源:Goodinfo



結語

圓滿一號雖然剛成立不久,投資標的不多,不過從 2020 年殖利率的角度來看的話,也算是在台灣 REITs 裡的前段班,而且半年就會配息一次。

不過從租金收入的組合來看的話,幾乎都來源於台南的商場,也就是說風險其實算非常集中,雖然商場租期長,但還是需要多多注意。

*本文提到所有投資標的,皆為教學案例使用,不代表任何形式投資建議,投資之前請務必自行研究判斷,若以上資訊有誤,也請以官方資訊為準*


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