2023 年 2 月 9 日 更新
台灣的第二檔 REITs，國泰一號，一檔觀光性質濃厚的 REITs，也是一檔有都市更新的台灣 REITs，連富邦一號都擁有這檔 REITs。
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土銀國泰 R1 介紹
股票代號：01002T
基金簡稱：國泰一號
基金名稱：國泰一號不動產投資信託基金
英文名稱：Cathay No.1 Real Estate Investment Trust
成立日期：2005 年 9 月 23 日 (民國 94 年)
發起規模：139.3 億
「國泰一號」是台灣第二檔不動產投資信託基金 (REITs)，到 2021 年為止也成立了 15 年，它投資的不動產標的地區，位於台北市的中正區及萬華區，但投資的不動產類型為旅館及商場，會比較偏向觀光的性質。
而國泰一號的其中一個不動產標的「中華大樓」，因為都更的關係，將計畫重建為更高樓的建築，是首例台灣 REITs 辦理都更。
土銀國泰 R1 有哪些投資標的？
| 喜來登飯店 | 國際觀光飯店 | 台北市 中正區 |
| 台北西門大樓 | 百貨商場 | 台北市 萬華區 |
| 台北中華大樓 | 賣場及商業辦公大樓 | 台北市 萬華區 |
標的：台北喜來登飯店
國泰一號的初始投資標的之一
喜來登飯店全棟
標的樓層：地下四層、地上十六層
標的地址：台北市中正區忠孝東路一段 12 號
建築完工：1981 年 (民國 70 年)
標的：台北西門大樓
國泰一號的初始投資標的之一
台北西門大樓全棟
標的樓層：地下三層、地上十層
標的地址：台北市萬華區武昌街二段 77 號
建築完工：1978 年 (民國 67 年)
標的：台北中華大樓
國泰一號的初始投資標的之一
原址：台北市萬華區中華路一段 88 號
由於屋齡老舊，結構上也不符合內政部的 78 年公布的耐震需求，因此決議辦理都更，此標的正在重建中，可望把原本 11 樓的建築，重建為 28 層的大樓商場，同時成為了台灣 REITs 首例實施「都市更新」的案子。
詳情可上網搜尋「國泰一號中華大樓都更案」查看相關報導
資產規模狀況
資產規模可以到公開資訊觀測站了解，從發行到 2020 年為止，可以看出資產規模是呈現成長的趨勢，而負債的比例都不太高。
另外國泰一號到 2020 年為止，仍然是台灣規模最大的 REITs！
年份 總資產 負債 淨資產 2021 282.14 億 18.36 億 263.78 億 2020 279.98 億 16.96 億 263.02 億 2019 273.21 億 9.15 億 264.06 億 2018 269.53 億 6.97 億 262.55 億 2017 265.36 億 8.50 億 256.85 億 2016 260.77 億 9.06 億 251.71 億 2015 257.00 億 7.76 億 249.23 億 2014 234.95 億 5.97 億 228.98 億 2013 227.06 億 4.40 億 222.65 億 2012 203.64 億 3.35 億 200.28 億 2011 185.80 億 2.51 億 183.29 億 2010 166.69 億 1.64 億 165.04 億 2009 153.31 億 1.53 億 151.77 億 2008 154.62 億 1.35 億 153.26 億 2007 159.94 億 1.03 億 158.91 億 2006 150.37 億 0.88 億 149.48 億 2005 141.50 億 0.57 億 140.92 億
租戶狀況
根據 2020 年第 3 季基金管理績效報告，喜來登及西門大樓這兩棟標的的出租率相當良好。
而都更中的中華大樓，則沒辦法提供租金收入，但已經與「西日本鐵道株式會社」簽署 20 年的租賃，大樓落成之後，就能再增加一筆租金的收入了。
出租率：100% (2020 年 Q3)
租賃期限：2029 年 ~ 2031 年
主要租戶的部分，則有誠品生活、amba 台北西門町意舍、美華泰流行生活館以及國泰…等等的企業。
機構報酬費用
受託機構：臺灣土地銀行股份有限公司
管理機構：國泰建築經理股份有限公司
信評機構：中華信用評等股份有限公司
機構的報酬費跟資產價值有關，資產價值越高，機構報酬費也會增加。
受託機構報酬費=資產價值×0.0005
管理機構報酬費=資產價值×0.0012
原本國泰一號不動產管理機構的報酬費是採「級距式」收費的，也就是總資產未滿 60 億的部分為 0.2%，總資產 60 億以上的部分以 0.05% 計算，不過從 2016 年 4 月 6 日之後，就改為用總資產 0.12% 來計算報酬費用。
以下為國泰一號過去幾年來的機構報酬費以及它佔收入的比重，可以看出，機構報酬費在 2016 年之後有明顯增加，佔收入比例也跟著增加。
年份 受託機構
報酬費管理機構
報酬費報酬費
合計佔收入比 2021 1398 萬 3356 萬 4755 萬 7.0% 2020 1369 萬 3286 萬 4656 萬 7.4% 2019 1348 萬 3236 萬 4584 萬 6.2% 2018 1328 萬 3188 萬 4516 萬 5.8% 2017 1307 萬 3138 萬 4445 萬 5.4% 2016 1268 萬 2830 萬 4098 萬 4.9% 2015 672 萬 1993 萬 2665 萬 3.1% 2014 651 萬 1944 萬 2595 萬 2.9% 2013 611 萬 1847 萬 2458 萬 2.8% 2012 573 萬 1759 萬 2332 萬 2.8% 2011 535 萬 1667 萬 2202 萬 2.8% 2010 506 萬 1599 萬 2105 萬 2.8% 2009 503 萬 1591 萬 2094 萬 2.7% 2008 513 萬 1614 萬 2127 萬 2.7% 2007 499 萬 1583 萬 2082 萬 2.7% 2006 485 萬 1548 萬 2033 萬 2.7% 2005 133 萬 425 萬 559 萬 2.7%
收益分配
收益分配：一年分配一次
除息時間：每年的五月
國泰一號的殖利率也是從早期的 4% 左右，降到了近幾年的 2~3%，除了中間有過 2008 年金融風暴之外，國泰一號還有標的進行都更，但仍沒有影響過國泰一號每一年的配息，到 2021 年為止，跟富邦一號一樣都已經連續配息了 16 年。
年份 年均股價 配息 殖利率 2022 18.3 0.370 2.03% 2021 18.2 0.338 1.84% 2020 17.7 0.404 2.27% 2019 15.8 0.421 2.66% 2018 14.1 0.438 3.10% 2017 14.3 0.447 3.13% 2016 16.8 0.466 2.77% 2015 17.8 0.523 2.93% 2014 18.2 0.509 2.79% 2013 19.6 0.484 2.46% 2012 16.5 0.467 2.82% 2011 12.6 0.446 3.53% 2010 11.1 0.444 4.00% 2009 10.3 0.479 4.64% 2008 10.1 0.436 4.33% 2007 10.4 0.415 3.99% 2006 10.4 0.117 1.12%
結語
國泰一號一直以來都只有三棟投資標的，主要偏向飯店商場類型，所以 2020 年的新冠肺炎疫情，可能就會衝擊這類型的產業，雖然有一個在都更，但還是可能會影響到 REITs 的收入，畢竟這檔 REITs 的收入有一部份跟營業額有關。
由此可見，有些 REITs 的投資標的類型過於集中，就可能會產生很大的風險，因此在評估其他投資商品的時候，也就需要再多多留意了。
＊本文提到所有投資標的，皆為教學案例使用，不代表任何形式投資建議，投資之前請務必自行研究判斷，若以上資訊有誤，也請以官方資訊為準＊
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