【01002T】土銀國泰R1介紹,台灣REITs第二檔

Last Updated on 2021 年 3 月 11 日 by 小幫手

01002T 國泰一號REITs介紹 封面圖片

台灣的第二檔REITs,國泰一號,一檔觀光性質濃厚的REITs,也是一檔有都市更新的台灣REITs,連富邦一號都擁有這檔REITs。

土銀國泰R1介紹

股票代號:01002T
基金簡稱:國泰一號
基金名稱:國泰一號不動產投資信託基金
英文名稱:Cathay No.1 Real Estate Investment Trust
成立日期:2005年9月23日 (民國94年)
發起規模:139.3億

「國泰一號」是台灣第二檔不動產投資信託基金(REITs),到2021年為止也成立了15年,它投資的不動產標的地區,位於台北市的中正區及萬華區,但投資的不動產類型為旅館及商場,會比較偏向觀光的性質。

而國泰一號的其中一個不動產標的「中華大樓」,因為都更的關係,將計畫重建為更高樓的建築,是首例台灣REITs辦理都更。


投資標的有哪些?

喜來登飯店國際觀光飯店台北市 中正區
台北西門大樓百貨商場台北市 萬華區
台北中華大樓賣場及商業辦公大樓台北市 萬華區
資料來源:公開資訊觀測站


台北喜來登飯店

國泰一號的初始投資標的之一
喜來登飯店全棟
標的樓層:地下四層、地上十六層
標的地址:台北市中正區忠孝東路一段12號
建築完工:1981年 (民國70年)



台北西門大樓

國泰一號的初始投資標的之一
台北西門大樓全棟
標的樓層:地下三層、地上十層
標的地址:台北市萬華區武昌街二段77號
建築完工:1978年 (民國67年)



台北中華大樓

國泰一號的初始投資標的之一
原址:台北市萬華區中華路一段88號

由於屋齡老舊,結構上也不符合內政部的78年公布的耐震需求,因此決議辦理都更,此標的正在重建中,可望把原本11樓的建築,重建為28層的大樓商場,同時成為了台灣REITs首例實施都市更新的案子。

詳情可上網搜尋「國泰一號中華大樓都更案」查看相關報導




資產規模狀況

資產規模可以到公開資訊觀測站了解,從發行到2020年為止,可以看出資產規模是呈現成長的趨勢,而負債的比例都不太高。

另外國泰一號到2020年為止,仍然是台灣規模最大的REITs!

年份總資產負債淨資產
2020275.52億13.93億261.58億
2019273.21億9.15億264.06億
2018269.53億6.97億262.55億
2017265.36億8.50億256.85億
2016260.77億9.06億251.71億
2015257.00億7.76億249.23億
2014234.95億5.97億228.98億
2013227.06億4.40億222.65億
2012203.64億3.35億200.28億
2011185.80億2.51億183.29億
2010166.69億1.64億165.04億
2009153.31億1.53億151.77億
2008154.62億1.35億153.26億
2007159.94億1.03億158.91億
2006150.37億0.88億149.48億
2005141.50億0.57億140.92億
資料來源:公開資訊觀測站


租戶狀況

根據2020年第三季基金管理績效報告,喜來登及西門大樓這兩棟標的的出租率相當良好。

而都更中的中華大樓,則沒辦法提供租金收入,但已經與「西日本鐵道株式會社」簽署20年的租賃,大樓落成之後,就能再增加一筆租金的收入了。

出租率:100% (2020年Q3)
租賃期限:2029年~2031年

主要租戶的部分,則有誠品生活、amba 台北西門町意舍、美華泰流行生活館以及國泰…等等的企業。


機構報酬費用

受託機構:臺灣土地銀行股份有限公司
管理機構:國泰建築經理股份有限公司
信評機構:中華信用評等股份有限公司

機構的報酬費跟資產價值有關,資產價值越高,機構報酬費也會增加。
受託機構報酬費=資產價值×0.0005
管理機構報酬費=資產價值×0.0012

原本國泰一號不動產管理機構的報酬費是採「級距式」收費的,也就是總資產未滿60億的部分為0.2%,總資產60億以上的部分以0.05%計算,不過從2016年4月6日之後,就改為用總資產0.12%來計算報酬費用。

以下為國泰一號過去幾年來的機構報酬費以及它佔收入的比重,可以看出,機構報酬費在2016年之後有明顯增加,佔收入比例也跟著增加。

年份受託機構
報酬費
管理機構
報酬費
報酬費
合計
佔收入比
20191348萬3236萬4584萬6.2%
20181328萬3188萬4516萬5.8%
20171307萬3138萬4445萬5.4%
20161268萬2830萬4098萬4.9%
2015672萬1993萬2665萬3.1%
2014651萬1944萬2595萬2.9%
2013611萬1847萬2458萬2.8%
2012573萬1759萬2332萬2.8%
2011535萬1667萬2202萬2.8%
2010506萬1599萬2105萬2.8%
2009503萬1591萬2094萬2.7%
2008513萬1614萬2127萬2.7%
2007499萬1583萬2082萬2.7%
2006485萬1548萬2033萬2.7%
2005133萬425萬559萬2.7%
資料來源:公開資訊觀測站維基百科


收益分配

收益分配:一年分配一次
除息時間:每年的五月

國泰一號的殖利率也是從早期的4%左右,降到了近幾年的2~3%,除了中間有過2008年金融風暴之外,國泰一號還有標的進行都更,但仍沒有影響過國泰一號每一年的配息,到2020年為止,跟富邦一號一樣都已經連續配息了15年。

年份年均股價配息殖利率
202017.70.402.27%
201915.80.422.66%
201814.10.443.1%
201714.30.453.13%
201616.80.472.77%
201517.80.522.93%
201418.20.512.79%
201319.60.482.46%
201216.50.472.82%
201112.60.453.53%
201011.10.444.00%
200910.30.484.64%
200810.10.444.33%
200710.40.413.99%
200610.40.121.12%
資料來源:Goodinfo


結語

國泰一號一直以來都只有三棟投資標的,主要偏向飯店商場類型,所以2020年的新冠肺炎疫情,可能就會衝擊這類型的產業,雖然有一個在都更,但還是可能會影響到REITs的收入,畢竟這檔REITs的收入有一部份跟營業額有關。

由此可見,有些REITs的投資標的類型過於集中,就可能會產生很大的風險,因此在評估其他投資商品的時候,也就需要再多多留意了。

*本文提到所有投資標的,皆為教學案例使用,不代表任何形式投資建議,投資之前請務必自行研究判斷,若以上資訊有誤,也請以官方資訊為準*


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