【01002T】土銀國泰 R1 介紹，台灣 REITs 第二檔

2023 年 2 月 9 日更新

台灣的第二檔 REITs，國泰一號，一檔觀光性質濃厚的 REITs，也是一檔有都市更新的台灣 REITs，連富邦一號都擁有這檔 REITs。

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原文標題：【01002T】土銀國泰 R1 介紹，台灣 REITs 第二檔
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內容目錄

土銀國泰 R1 介紹

股票代號：01002T
基金簡稱：國泰一號
基金名稱：國泰一號不動產投資信託基金
英文名稱：Cathay No.1 Real Estate Investment Trust
成立日期：2005 年 9 月 23 日 (民國 94 年)
發起規模：139.3 億

「國泰一號」是台灣第二檔不動產投資信託基金 (REITs)，到 2021 年為止也成立了 15 年，它投資的不動產標的地區，位於台北市的中正區及萬華區，但投資的不動產類型為旅館及商場，會比較偏向觀光的性質。

而國泰一號的其中一個不動產標的「中華大樓」，因為都更的關係，將計畫重建為更高樓的建築，是首例台灣 REITs 辦理都更。

土銀國泰 R1 有哪些投資標的？

喜來登飯店	國際觀光飯店	台北市中正區
台北西門大樓	百貨商場	台北市萬華區
台北中華大樓	賣場及商業辦公大樓	台北市萬華區

資料來源：公開資訊觀測站

標的：台北喜來登飯店

國泰一號的初始投資標的之一
喜來登飯店全棟
標的樓層：地下四層、地上十六層
標的地址：台北市中正區忠孝東路一段 12 號
建築完工：1981 年 (民國 70 年)

標的：台北西門大樓

國泰一號的初始投資標的之一
台北西門大樓全棟
標的樓層：地下三層、地上十層
標的地址：台北市萬華區武昌街二段 77 號
建築完工：1978 年 (民國 67 年)

標的：台北中華大樓

國泰一號的初始投資標的之一
原址：台北市萬華區中華路一段 88 號

由於屋齡老舊，結構上也不符合內政部的 78 年公布的耐震需求，因此決議辦理都更，此標的正在重建中，可望把原本 11 樓的建築，重建為 28 層的大樓商場，同時成為了台灣 REITs 首例實施「都市更新」的案子。

詳情可上網搜尋「國泰一號中華大樓都更案」查看相關報導

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資產規模狀況

資產規模可以到公開資訊觀測站了解，從發行到 2020 年為止，可以看出資產規模是呈現成長的趨勢，而負債的比例都不太高。

另外國泰一號到 2020 年為止，仍然是台灣規模最大的 REITs！

年份	總資產	負債	淨資產
2021	282.14 億	18.36 億	263.78 億
2020	279.98 億	16.96 億	263.02 億
2019	273.21 億	9.15 億	264.06 億
2018	269.53 億	6.97 億	262.55 億
2017	265.36 億	8.50 億	256.85 億
2016	260.77 億	9.06 億	251.71 億
2015	257.00 億	7.76 億	249.23 億
2014	234.95 億	5.97 億	228.98 億
2013	227.06 億	4.40 億	222.65 億
2012	203.64 億	3.35 億	200.28 億
2011	185.80 億	2.51 億	183.29 億
2010	166.69 億	1.64 億	165.04 億
2009	153.31 億	1.53 億	151.77 億
2008	154.62 億	1.35 億	153.26 億
2007	159.94 億	1.03 億	158.91 億
2006	150.37 億	0.88 億	149.48 億
2005	141.50 億	0.57 億	140.92 億

資料來源：公開資訊觀測站

租戶狀況

根據 2020 年第 3 季基金管理績效報告，喜來登及西門大樓這兩棟標的的出租率相當良好。

而都更中的中華大樓，則沒辦法提供租金收入，但已經與「西日本鐵道株式會社」簽署 20 年的租賃，大樓落成之後，就能再增加一筆租金的收入了。

出租率：100% (2020 年 Q3)
租賃期限：2029 年 ~ 2031 年

主要租戶的部分，則有誠品生活、amba 台北西門町意舍、美華泰流行生活館以及國泰…等等的企業。

機構報酬費用

受託機構：臺灣土地銀行股份有限公司
管理機構：國泰建築經理股份有限公司
信評機構：中華信用評等股份有限公司

機構的報酬費跟資產價值有關，資產價值越高，機構報酬費也會增加。
受託機構報酬費=資產價值×0.0005
管理機構報酬費=資產價值×0.0012

原本國泰一號不動產管理機構的報酬費是採「級距式」收費的，也就是總資產未滿 60 億的部分為 0.2%，總資產 60 億以上的部分以 0.05% 計算，不過從 2016 年 4 月 6 日之後，就改為用總資產 0.12% 來計算報酬費用。

以下為國泰一號過去幾年來的機構報酬費以及它佔收入的比重，可以看出，機構報酬費在 2016 年之後有明顯增加，佔收入比例也跟著增加。

年份	受託機構報酬費	管理機構報酬費	報酬費合計	佔收入比
2021	1398 萬	3356 萬	4755 萬	7.0%
2020	1369 萬	3286 萬	4656 萬	7.4%
2019	1348 萬	3236 萬	4584 萬	6.2%
2018	1328 萬	3188 萬	4516 萬	5.8%
2017	1307 萬	3138 萬	4445 萬	5.4%
2016	1268 萬	2830 萬	4098 萬	4.9%
2015	672 萬	1993 萬	2665 萬	3.1%
2014	651 萬	1944 萬	2595 萬	2.9%
2013	611 萬	1847 萬	2458 萬	2.8%
2012	573 萬	1759 萬	2332 萬	2.8%
2011	535 萬	1667 萬	2202 萬	2.8%
2010	506 萬	1599 萬	2105 萬	2.8%
2009	503 萬	1591 萬	2094 萬	2.7%
2008	513 萬	1614 萬	2127 萬	2.7%
2007	499 萬	1583 萬	2082 萬	2.7%
2006	485 萬	1548 萬	2033 萬	2.7%
2005	133 萬	425 萬	559 萬	2.7%

資料來源：公開資訊觀測站、維基百科

收益分配

收益分配：一年分配一次
除息時間：每年的五月

國泰一號的殖利率也是從早期的 4% 左右，降到了近幾年的 2~3%，除了中間有過 2008 年金融風暴之外，國泰一號還有標的進行都更，但仍沒有影響過國泰一號每一年的配息，到 2021 年為止，跟富邦一號一樣都已經連續配息了 16 年。

年份	年均股價	配息	殖利率
2022	18.3	0.370	2.03%
2021	18.2	0.338	1.84%
2020	17.7	0.404	2.27%
2019	15.8	0.421	2.66%
2018	14.1	0.438	3.10%
2017	14.3	0.447	3.13%
2016	16.8	0.466	2.77%
2015	17.8	0.523	2.93%
2014	18.2	0.509	2.79%
2013	19.6	0.484	2.46%
2012	16.5	0.467	2.82%
2011	12.6	0.446	3.53%
2010	11.1	0.444	4.00%
2009	10.3	0.479	4.64%
2008	10.1	0.436	4.33%
2007	10.4	0.415	3.99%
2006	10.4	0.117	1.12%

資料來源：Goodinfo

結語

國泰一號一直以來都只有三棟投資標的，主要偏向飯店商場類型，所以 2020 年的新冠肺炎疫情，可能就會衝擊這類型的產業，雖然有一個在都更，但還是可能會影響到 REITs 的收入，畢竟這檔 REITs 的收入有一部份跟營業額有關。

由此可見，有些 REITs 的投資標的類型過於集中，就可能會產生很大的風險，因此在評估其他投資商品的時候，也就需要再多多留意了。

＊本文提到所有投資標的，皆為教學案例使用，不代表任何形式投資建議，投資之前請務必自行研究判斷，若以上資訊有誤，也請以官方資訊為準＊