三種 REITs 類型簡介，權益型、抵押權型、混合型

不動產投資信託基金 (REITs) 可以投資的標的其實非常多樣，但依照每檔 REITs 所持有的資產型態來看，主要可以分成三種類型，1.權益型、2.抵押權型、3.混合型。

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權益型 REITs

權益型 REITs (Equity REITs)，也就是把募集到的資金，直接投資實體不動產，獲得所有權，經營之後能產生收益，主要收入為不動產的租金收入，或者是不動產交易的處分利益，也就是買賣房子賺到的價差。

目前市面上，主要都是以權益型的 REITs 佔大多數，而權益型 REITs 會投資的資產類型，比較常見的有辦公大樓、飯店、百貨…等等，甚至也會跟隨時代潮流，也有 REITs 會選擇投資「數據中心」、「電塔」這種商用不動產，或像是醫療概念的 REITs 會投資「養老院」、「醫院」。

持有權益型的 REITs，就像當房東一樣，每個月可以收房租，房價漲了淨值也會上升。而台灣的 REITs，都是屬於權益型的，國外也幾乎都以權益型 REITs 最常見。

抵押權型REITs

抵押權型 REITs (Mortgage REITs，簡稱 mREIT)，mREIT 不直接投資不動產，所以不擁有產權也不用經營不動產，而是把募集到的資金，借給需要這筆錢的不動產開發商或是經營者，也可以投資不動產貸款(債權)，或是「不動產抵押貸款證券 (MBS)」，以賺取利差或手續費。

也就是說，投資抵押權型 REITs 是做為資金仲介者，把錢借給別人或投資相關抵押貸款，而我們收到的是貸款出去的利息收入，就類似債券那樣領息，所以比較容易受到市場利率變化的影響。

混合型 REITs

混合型 REITs (Hybrid REITs)，就是權益型和抵押權型兩個型態混合，REITs 的管理者會根據經營策略而進行比例分配，類似股債平衡的感覺。所以投資混合型 REITs 的時候，相當於直接投資不動產的同時，也投資了相關的抵押債券，只是誰多誰少不是我們決定，而是基金經理人可能會根據環境、景氣跟市場利率的變化來調整。

表格整理

	權益型 REITs	抵押權型 REITs	混合型 REITs
英文	Equity REITs	Mortgage REITs	Hybrid REITs
投資方向	直接參與不動產的投資與經營	借錢給不動產公司或投資 MBS	權益型和抵押權型混合
收益來源	從租戶中獲取租金收入房屋增值賺取資本利得	從貸款中獲取利息收入或手續費	權益型和抵押權型混合
收益影響因素	不動產景氣及經營績效	市場利率	權益型和抵押權型混合

結語

目前在台灣，大多的 REITs 皆為權益型，只有一檔 REITs ETF 是屬於追蹤抵押型 REITs 的，就是 FH 富時不動產 (00712)，追蹤的指數為「富時 NAREIT 抵押權型不動產投資信託指數」，台灣 REITs 發展較晚，標的不多，有非常大的成長空間。

在國外就有相當多的 REITs 可以投資，看到的大多數也都是權益型的 RETIs，但權益型也是有好有壞，畢竟它會受到不動產產業的景氣影響，淨值也會跟著起伏，而就算是抵押型 REITs，同樣也要注意違約風險，以及市場利率的變化。

所以，一開始不知道該如何選擇的話，可以從最基本的 REITs ETF 來入手，先累積一點經驗，逐步找自己中意的標的類型。

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