REITs的【三種類型】權益型、抵押權型、混合型

Last Updated on 2021 年 7 月 28 日 by 小幫手

REITs三種類型 封面圖片

不動產投資信託基金(REITs)可以投資的標的其實非常多樣,但依照每檔REITs所持有的資產型態來看,主要可以分成三種類型,1.權益型、2.抵押權型、3.混合型。

權益型REITs

權益型REITs (Equity REITs),也就是把募集到的資金,直接投資實體不動產,獲得所有權,經營之後能產生收益,主要收入為不動產的租金收入,或者是不動產交易的處分利益,也就是買賣房子賺到的價差。

目前市面上,主要都是以權益型的REITs佔大多數,而權益型REITs會投資的資產類型,比較常見的有辦公大樓、飯店、百貨…等等,甚至也會跟隨時代潮流,也有REITs會選擇投資「數據中心」、「電塔」這種商用不動產,或像是醫療概念的REITs會投資「養老院」、「醫院」。

權益型REITs 示意圖

持有權益型的REITs,就像當房東一樣,每個月可以收房租,房價漲了淨值也會上升。而台灣的REITs,都是屬於權益型的,國外也幾乎都以權益型REITs最常見。


抵押權型REITs

抵押權型REITs (Mortgage REITs,簡稱mREIT),mREIT不直接投資不動產,所以不擁有產權也不用經營不動產,而是把募集到的資金,借給需要這筆錢的不動產開發商或是經營者,也可以投資不動產貸款(債權),或是「不動產抵押貸款證券(MBS)」,以賺取利差或手續費。

也就是說,投資抵押權型REITs是做為資金仲介者,把錢借給別人或投資相關抵押貸款,而我們收到的是貸款出去的利息收入,就類似債券那樣領息,所以比較容易受到市場利率變化的影響。

抵押權型REITs示意圖


混合型REITs

混合型REITs (Hybrid REITs),就是權益型和抵押權型兩個型態混合,REITs的管理者會根據經營策略而進行比例分配,類似股債平衡的感覺。所以投資混合型REITs的時候,相當於直接投資不動產的同時,也投資了相關的抵押債券,只是誰多誰少不是我們決定,而是基金經理人可能會根據環境、景氣跟市場利率的變化來調整。

混合型REITs示意圖


表格整理

權益型
REITs
抵押權型
REITs
混合型
REITs
英文Equity REITsMortgage REITsHybrid REITs
投資方向直接參與不動產的投資與經營借錢給不動產公司或投資MBS權益型和抵押權型混合
收益來源從租戶中獲取租金收入
房屋增值賺取資本利得
從貸款中獲取利息收入或手續費權益型和抵押權型混合
收益影響
因素
不動產景氣及經營績效市場利率權益型和抵押權型混合
hahow course investing unpopular stocks


結語

目前在台灣,大多的REITs皆為權益型,只有一檔REITs ETF是屬於追蹤抵押型REITs的,就是FH 富時不動產(00712),追蹤的指數為「富時NAREIT抵押權型不動產投資信託指數」,台灣REITs發展較晚,標的不多,有非常大的成長空間。

在國外就有相當多的REITs可以投資,看到的大多數也都是權益型的RETIs,但權益型也是有好有壞,畢竟它會受到不動產產業的景氣影響,淨值也會跟著起伏,而就算是抵押型REITs,同樣也要注意違約風險,以及市場利率的變化。

所以,一開始不知道該如何選擇的話,可以從最基本的REITs ETF來入手,先累積一點經驗,逐步找自己中意的標的類型。


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