Posted by Last Updated on 2021 年 3 月 11 日 by 小幫手
台灣的第四檔REITs「富邦二號」，成立已經十餘年，除了國內的不動產之外，另外投資了國內REITs，近期還投資了境外新加坡的REITs。
文章目錄
土銀富邦R2介紹
股票代號：01004T
基金簡稱：富邦二號
基金名稱：富邦二號不動產投資信託基金
英文名稱：Fubon No.2 Real Estate Investment Trust
成立日期：2006年4月6日 (民國95年)
發起規模：73.02億
「富邦二號」是台灣第四檔不動產投資信託基金(REITs)，到2021年為止已經成立了14年，跟富邦一號一樣一開始只有三棟不動產標的，而且後來也有投資國內的REITs。
但比較特別的是，金管會業於2019年4月18號時核准變更信託計畫，所以後來富邦二號就逐步投資海外的REITs，主要是新加坡地區的五檔REITs，2020年時，每檔都持有百萬單位以上的受益證券。
總之，投資富邦二號，除了台灣的標的之外，也能間接參與到新加坡的房地產投資。
投資標的有哪些？
| 富邦民生大樓 | 商用辦公大樓 | 台北市 松山區 |
| 富邦內湖大樓 | 廠辦大樓 | 台北市 內湖區 |
| 潤泰中崙大樓商用辦公部分 | 商用辦公大樓 | 台北市 中山區 |
| 國泰二號REIT基金 | 20萬單位受益證券 | 國內 |
| 新光一號REIT基金 | 129萬單位受益證券 | 國內 |
| Ascendas Trust基金 騰飛信託 | 1,636,100單位受益證券 | 海外 |
| CapitaMall Trust基金 凱德商用新加坡信託 | 1,900,500單位受益證券 | 海外 |
| CapitaCom Trust基金 凱德商務產業信託 | 2,422,900單位受益證券 | 海外 |
| Suntec Trust基金 新達信託 | 2,615,900單位受益證券 | 海外 |
| Mapletree Trust基金 豐樹信託 | 2,810,900單位受益證券 | 海外 |
富邦民生大樓
富邦二號的初始投資標的之一
富邦民生大樓全棟
標的樓層：地下二層、地上十四層
標的地址：台北市松山區民生東路三段138號
富邦內湖大樓
富邦二號的初始投資標的之一
富邦內湖大樓全棟
標的樓層：地下三層、地上十層
標的地址：台北市內湖區瑞湖街62號
潤泰中崙大樓
富邦二號的初始投資標的之一
潤泰中崙大樓的商用辦公部分
標的樓層：地下六層、地上十五層
標的地址：台北市中山區八德路二段308號3、5~14樓&市民大道三段209號3~5樓
國泰二號REIT基金
富邦二號後來投資的台灣REITs「國泰二號」，有20萬單位的受益證券。
而這檔REITs主要的投資標的，以2020年Q3來說，依舊是那三棟初始標的，分別位於台北市的中山區、松山區及大安區，三棟皆為辦公室類型的不動產。
延伸閱讀：【01007T】兆豐國泰R2介紹，商辦類的台灣REITs
新光一號REIT基金
富邦二號後來投資的另一個台灣REITs「新光一號」，有129萬單位的受益證券。
而這檔REITs主要的投資標的，以2020年Q3來說有六個，其中五個都位於台北市的大樓，另一個則是台南的新光三越百貨。
延伸閱讀：【01003T】兆豐新光R1介紹，台灣REITs第三檔
Ascendas Trust基金
騰飛房地產投資信託 (Ascendas Reit)，是新加坡股市裡規模名列前茅的REITs，投資地區涵蓋新加坡、澳大利亞、英國、美國等。
2020年Q3時，富邦二號持有1,636,100單位的受益證券。
CapitaMall Trust基金
凱德商用新加坡信託 (CapitaLand Mall Trust)
是新加坡第一支房地產信託基金，2002年在新加坡上市。
2020年Q3時，富邦二號持有1,900,500單位的受益證券。
CapitaCom Trust基金
凱德商務產業信託 (CapitaLand Commercial Trust)
2020年Q3時，富邦二號持有2,422,900單位的受益證券。
Suntec Trust基金
新達信託，全名為新達房地產投資信託基金 (Suntec Real Estate Investment Trust)，2004年在新加坡上市的公司，在新加坡、澳大利亞、英國都有投資標的。
2020年Q3時，富邦二號持有2,615,900單位的受益證券。
Mapletree Trust基金
豐樹信託 (Mapletree Trust)，也是新加坡知名的大型企業，在亞洲，澳大利亞，歐洲和美國都有投資，並擁有多種類物業。
2020年Q3時，富邦二號持有2,810,900單位的受益證券。
資產規模狀況
從資產負債表來看，富邦二號的資產在2012年之後就成長緩慢許多，不過長期來看還是成長的。
而負債的部分在臺灣的REITs裡，富邦二號算是屬於低負債REITs，負債佔總資產常年都保持在比較低的比例。
| 年份 | 總資產 | 負債 | 淨資產 |
| 2019 | 116.07億 | 4.84億 | 111.23億 |
| 2018 | 115.41億 | 4.68億 | 110.73億 |
| 2017 | 113.44億 | 4.60億 | 108.83億 |
| 2016 | 113.15億 | 4.73億 | 108.41億 |
| 2015 | 113.68億 | 4.37億 | 109.30億 |
| 2014 | 113.23億 | 3.79億 | 109.43億 |
| 2013 | 110.92億 | 3.21億 | 107.70億 |
| 2012 | 108.66億 | 2.80億 | 105.86億 |
| 2011 | 94.72億 | 2.42億 | 92.29億 |
| 2010 | 90.05億 | 2.06億 | 87.98億 |
| 2009 | 83.67億 | 1.92億 | 81.74億 |
| 2008 | 86.75億 | 1.74億 | 85.01億 |
| 2007 | 80.02億 | 1.61億 | 78.41億 |
| 2006 | 79.14億 | 1.31億 | 77.82億 |
租戶狀況
根據2020年第三季的基金管理績效報告，富邦二號的出租率也很不錯，中崙大樓及內湖大樓的空置率都是0%，民生大樓8.05%。
平均租金：每月 1886元/坪 (2020年Q3)
租賃期限：2021年~2025年
前十大租戶租金合計：佔65.9%
前十大租戶裡，有三個富邦的企業，復華投信則是第二大租戶，其他還有潤泰全球、潤泰創新…等等的公司。
根據2020年Q3的狀況來看，富邦二號的平均租期跟其他REITs比較的話，看起來會偏短一些。
機構報酬費用
受託機構：臺灣土地銀行股份有限公司
管理機構：富邦建築經理股份有限公司
信評機構：中華信用評等股份有限公司
受託機構報酬費=資產價值×0.000575
管理機構報酬費=資產價值×0.003 (營業稅另計)
富邦二號的機構報酬費，佔收入的比重有比富邦一號還要多一些，主要是來源於管理機構的報酬費差別，雖然費率只差了千分之一，但只要乘上資產價值之後，報酬費用就會差非常多！
| 年份 | 受託機構 報酬費 | 管理機構 報酬費 | 報酬費 合計 | 佔收入比 |
| 2019 | 707萬 | 3537萬 | 4244萬 | 9.2% |
| 2018 | 700萬 | 3504萬 | 4205萬 | 9.3% |
| 2017 | 690萬 | 3454萬 | 4145萬 | 9.0% |
| 2016 | 686萬 | 3451萬 | 4137萬 | 8.9% |
| 2015 | 664萬 | 3466萬 | 4131萬 | 9.0% |
| 2014 | 657萬 | 3428萬 | 4085萬 | 9.0% |
| 2013 | 644萬 | 3360萬 | 4005萬 | 9.0% |
| 2012 | 599萬 | 3126萬 | 3726萬 | 8.5% |
| 2011 | 546萬 | 2853萬 | 3400萬 | 7.8% |
| 2010 | 517萬 | 2698萬 | 3215萬 | 7.4% |
| 2009 | 495萬 | 2585萬 | 3081萬 | 7.0% |
| 2008 | 499萬 | 2608萬 | 3108萬 | 6.7% |
| 2007 | 466萬 | 2434萬 | 2900萬 | 6.6% |
| 2006 | 331萬 | 1730萬 | 2061萬 | 6.7% |
收益分配
收益分配：半年分配一次
除息時間：每年的三月or四月及九月
富邦二號的配息，大部分都介於0.35~0.45之間，走勢看起來也很平穩，金融危機也同樣能配息，所以目前看來也連續配息了十多年。
但同樣地，如果配息沒有向上成長的趨勢的話，殖利率也會變得越來越不好看，對於想要追求殖利率的人來說，就得多加考慮了。
| 年份 | 年均股價 | 配息 | 殖利率 |
| 2020 | 15.1 | 0.39 | 2.57% |
| 2019 | 13.4 | 0.36 | 2.72% |
| 2018 | 12.5 | 0.38 | 3.05% |
| 2017 | 12.4 | 0.38 | 3.08% |
| 2016 | 13.5 | 0.40 | 2.95% |
| 2015 | 13.3 | 0.40 | 2.98% |
| 2014 | 12.5 | 0.39 | 3.09% |
| 2013 | 14.2 | 0.37 | 2.63% |
| 2012 | 12.8 | 0.37 | 2.89% |
| 2011 | 11.2 | 0.37 | 3.32% |
| 2010 | 10.6 | 0.43 | 4.04% |
| 2009 | 10.0 | 0.40 | 3.96% |
| 2008 | 9.88 | 0.41 | 4.12% |
| 2007 | 11.4 | 0.48 | 4.19% |
結語
台灣的REITs，有些標的很少且類型都很集中，甚至標的所處的地區也很靠近，從某種層度來講會具有風險。而富邦二號有另外投資其他檔國內外的REITs，特別是國外有很多優質的REITs很值得投資，這樣跟其他台灣REITs相比之下，也就能稍微分散掉一些風險。
＊本文提到所有投資標的，皆為教學案例使用，不代表任何形式投資建議，投資之前請務必自行研究判斷，若以上資訊有誤，也請以官方資訊為準＊
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