2022 年 7 月 27 日更新

台灣的第四檔 REITs「富邦二號」，成立已經十餘年，除了國內的不動產之外，另外投資了國內 REITs，近期還投資了境外新加坡的 REITs。

內容目錄

土銀富邦 R2 介紹

股票代號：01004T
基金簡稱：富邦二號
基金名稱：富邦二號不動產投資信託基金
英文名稱：Fubon No.2 Real Estate Investment Trust
成立日期：2006 年 4 月 6 日 (民國 95 年)
發起規模：73.02 億

「富邦二號」是台灣第四檔不動產投資信託基金 (REITs)，到 2021 年為止已經成立了 14 年，跟富邦一號一樣一開始只有三棟不動產標的，而且後來也有投資國內的 REITs。

但比較特別的是，金管會業於 2019 年 4 月 18 號時核准變更信託計畫，所以後來富邦二號就逐步投資海外的 REITs，主要是新加坡地區的五檔 REITs，2020 年時，每檔都持有百萬單位以上的受益證券。

總之，投資富邦二號，除了台灣的標的之外，也能間接參與到新加坡的房地產投資。

土銀富邦 R2 有哪些投資標的？

富邦民生大樓	商用辦公大樓	台北市松山區
富邦內湖大樓	廠辦大樓	台北市內湖區
潤泰中崙大樓商用辦公部分	商用辦公大樓	台北市中山區
國泰二號REIT基金	20萬單位受益證券	國內
新光一號REIT基金	129萬單位受益證券	國內
Ascendas Trust基金騰飛信託	1,636,100單位受益證券	海外
CapitaMall Trust基金凱德商用新加坡信託	1,900,500單位受益證券	海外
CapitaCom Trust基金凱德商務產業信託	2,422,900單位受益證券	海外
Suntec Trust基金新達信託	2,615,900單位受益證券	海外
Mapletree Trust基金豐樹信託	2,810,900單位受益證券	海外

資料來源：公開資訊觀測站

富邦民生大樓

富邦二號的初始投資標的之一
富邦民生大樓全棟
標的樓層：地下二層、地上十四層
標的地址：台北市松山區民生東路三段 138 號

富邦內湖大樓

富邦二號的初始投資標的之一
富邦內湖大樓全棟
標的樓層：地下三層、地上十層
標的地址：台北市內湖區瑞湖街 62 號

潤泰中崙大樓

富邦二號的初始投資標的之一
潤泰中崙大樓的商用辦公部分
標的樓層：地下六層、地上十五層
標的地址：台北市中山區八德路二段 308 號 3、5~14 樓&市民大道三段 209 號 3~5 樓

國泰二號 REIT 基金

富邦二號後來投資的台灣 REITs「國泰二號」，有 20 萬單位的受益證券。

而這檔 REITs 主要的投資標的，以 2020 年 Q3 來說，依舊是那三棟初始標的，分別位於台北市的中山區、松山區及大安區，三棟皆為辦公室類型的不動產。

延伸閱讀：【01007T】兆豐國泰 R2 介紹，商辦類的台灣 REITs

新光一號 REIT 基金

富邦二號後來投資的另一個台灣 REITs「新光一號」，有 129 萬單位的受益證券。

而這檔 REITs 主要的投資標的，以 2020 年 Q3 來說有六個，其中五個都位於台北市的大樓，另一個則是台南的新光三越百貨。

延伸閱讀：【01003T】兆豐新光 R1 介紹，台灣 REITs 第三檔

Ascendas Trust 基金

騰飛房地產投資信託 (Ascendas Reit)，是新加坡股市裡規模名列前茅的 REITs，投資地區涵蓋新加坡、澳大利亞、英國、美國等。

2020 年 Q3 時，富邦二號持有 1,636,100 單位的受益證券。

CapitaMall Trust 基金

凱德商用新加坡信託 (CapitaLand Mall Trust)
是新加坡第一支房地產信託基金，2002 年在新加坡上市。

2020 年 Q3 時，富邦二號持有 1,900,500 單位的受益證券。

CapitaCom Trust 基金

凱德商務產業信託 (CapitaLand Commercial Trust)

2020 年 Q3 時，富邦二號持有 2,422,900 單位的受益證券。

Suntec Trust 基金

新達信託，全名為新達房地產投資信託基金 (Suntec Real Estate Investment Trust)，2004 年在新加坡上市的公司，在新加坡、澳大利亞、英國都有投資標的。

2020 年 Q3 時，富邦二號持有 2,615,900 單位的受益證券。

Mapletree Trust 基金

豐樹信託 (Mapletree Trust)，也是新加坡知名的大型企業，在亞洲，澳大利亞，歐洲和美國都有投資，並擁有多種類物業。

2020 年 Q3 時，富邦二號持有 2,810,900 單位的受益證券。

資產規模狀況

從資產負債表來看，富邦二號的資產在 2012 年之後就成長緩慢許多，不過長期來看還是成長的。

而負債的部分在臺灣的 REITs 裡，富邦二號算是屬於低負債 REITs，負債佔總資產常年都保持在比較低的比例。

年份	總資產	負債	淨資產
2020	117.26 億	5.12 億	112.13 億
2019	116.07 億	4.84 億	111.23 億
2018	115.41 億	4.68 億	110.73 億
2017	113.44 億	4.60 億	108.83 億
2016	113.15 億	4.73 億	108.41 億
2015	113.68 億	4.37 億	109.30 億
2014	113.23 億	3.79 億	109.43 億
2013	110.92 億	3.21 億	107.70 億
2012	108.66 億	2.80 億	105.86 億
2011	94.72 億	2.42 億	92.29 億
2010	90.05 億	2.06 億	87.98 億
2009	83.67 億	1.92 億	81.74 億
2008	86.75 億	1.74 億	85.01 億
2007	80.02 億	1.61 億	78.41 億
2006	79.14 億	1.31 億	77.82 億

資料來源：公開資訊觀測站

租戶狀況

根據 2020 年第 3 季的基金管理績效報告，富邦二號的出租率也很不錯，中崙大樓及內湖大樓的空置率都是 0%，民生大樓 8.05%。

平均租金：每月 1886 元/坪 (2020 年 Q3)
租賃期限：2021 年~ 2025 年
前十大租戶租金合計：佔 65.9%

前十大租戶裡，有三個富邦的企業，復華投信則是第二大租戶，其他還有潤泰全球、潤泰創新…等等的公司。

根據 2020 年第 3 季的狀況來看，富邦二號的平均租期跟其他 REITs 比較的話，看起來會偏短一些。

機構報酬費用

受託機構：臺灣土地銀行股份有限公司
管理機構：富邦建築經理股份有限公司
信評機構：中華信用評等股份有限公司

受託機構報酬費=資產價值×0.000575
管理機構報酬費=資產價值×0.003 (營業稅另計)

富邦二號的機構報酬費，佔收入的比重有比富邦一號還要多一些，主要是來源於管理機構的報酬費差別，雖然費率只差了千分之一，但只要乘上資產價值之後，報酬費用就會差非常多！

年份	受託機構報酬費	管理機構報酬費	報酬費合計	佔收入比
2020	709 萬	3549 萬	4259 萬	8.8%
2019	707 萬	3537 萬	4244 萬	9.2%
2018	700 萬	3504 萬	4205 萬	9.3%
2017	690 萬	3454 萬	4145 萬	9.0%
2016	686 萬	3451 萬	4137 萬	8.9%
2015	664 萬	3466 萬	4131 萬	9.0%
2014	657 萬	3428 萬	4085 萬	9.0%
2013	644 萬	3360 萬	4005 萬	9.0%
2012	599 萬	3126 萬	3726 萬	8.5%
2011	546 萬	2853 萬	3400 萬	7.8%
2010	517 萬	2698 萬	3215 萬	7.4%
2009	495 萬	2585 萬	3081 萬	7.0%
2008	499 萬	2608 萬	3108 萬	6.7%
2007	466 萬	2434 萬	2900 萬	6.6%
2006	331 萬	1730 萬	2061 萬	6.7%

資料來源：公開資訊觀測站、維基百科

收益分配

收益分配：半年分配一次
除息時間：每年的三月or四月及九月

富邦二號的配息，大部分都介於 0.35~0.45 之間，走勢看起來也很平穩，金融危機也同樣能配息，所以目前看來也連續配息了十多年。

但同樣地，如果配息沒有向上成長的趨勢的話，殖利率也會變得越來越不好看，對於想要追求殖利率的人來說，就得多加考慮了。

年份	年均股價	配息	殖利率
2021	16.8	0.39	2.37%
2020	15.1	0.39	2.57%
2019	13.4	0.36	2.72%
2018	12.5	0.38	3.05%
2017	12.4	0.38	3.08%
2016	13.5	0.40	2.95%
2015	13.3	0.40	2.98%
2014	12.5	0.39	3.09%
2013	14.2	0.37	2.63%
2012	12.8	0.37	2.89%
2011	11.2	0.37	3.32%
2010	10.6	0.43	4.04%
2009	10.0	0.40	3.96%
2008	9.88	0.41	4.12%
2007	11.4	0.48	4.19%