2023 年 2 月 7 日 更新
台灣的第四檔 REITs「富邦二號」，成立已經十餘年，除了國內的不動產之外，另外投資了國內 REITs，近期還投資了境外新加坡的 REITs。
內容目錄
土銀富邦 R2 介紹
股票代號：01004T
基金簡稱：富邦二號
基金名稱：富邦二號不動產投資信託基金
英文名稱：Fubon No.2 Real Estate Investment Trust
成立日期：2006 年 4 月 6 日 (民國 95 年)
發起規模：73.02 億
「富邦二號」是台灣第四檔不動產投資信託基金 (REITs)，到 2021 年為止已經成立了 14 年，跟富邦一號一樣一開始只有三棟不動產標的，而且後來也有投資國內的 REITs。
但比較特別的是，金管會業於 2019 年 4 月 18 號時核准變更信託計畫，所以後來富邦二號就逐步投資海外的 REITs，主要是新加坡地區的五檔 REITs，2020 年時，每檔都持有百萬單位以上的受益證券。
總之，投資富邦二號，除了台灣的標的之外，也能間接參與到新加坡的房地產投資。
土銀富邦 R2 有哪些投資標的？
| 富邦民生大樓 | 商用辦公大樓 | 台北市 松山區 |
| 富邦內湖大樓 | 廠辦大樓 | 台北市 內湖區 |
| 潤泰中崙大樓商用辦公部分 | 商用辦公大樓 | 台北市 中山區 |
| 國泰二號REIT基金 | 20萬單位受益證券 | 國內 |
| 新光一號REIT基金 | 129萬單位受益證券 | 國內 |
| Ascendas Trust基金 騰飛信託 | 1,636,100單位受益證券 | 海外 |
| CapitaMall Trust基金 凱德商用新加坡信託 | 1,900,500單位受益證券 | 海外 |
| CapitaCom Trust基金 凱德商務產業信託 | 2,422,900單位受益證券 | 海外 |
| Suntec Trust基金 新達信託 | 2,615,900單位受益證券 | 海外 |
| Mapletree Trust基金 豐樹信託 | 2,810,900單位受益證券 | 海外 |
標的：富邦民生大樓
富邦二號的初始投資標的之一
富邦民生大樓全棟
標的樓層：地下二層、地上十四層
標的地址：台北市松山區民生東路三段 138 號
標的：富邦內湖大樓
富邦二號的初始投資標的之一
富邦內湖大樓全棟
標的樓層：地下三層、地上十層
標的地址：台北市內湖區瑞湖街 62 號
標的：潤泰中崙大樓
富邦二號的初始投資標的之一
潤泰中崙大樓的商用辦公部分
標的樓層：地下六層、地上十五層
標的地址：台北市中山區八德路二段 308 號 3、5~14 樓&市民大道三段 209 號 3~5 樓
標的：國泰二號 REIT 基金
富邦二號後來投資的台灣 REITs「國泰二號」，有 20 萬單位的受益證券。
而這檔 REITs 主要的投資標的，以 2020 年 Q3 來說，依舊是那三棟初始標的，分別位於台北市的中山區、松山區及大安區，三棟皆為辦公室類型的不動產。
延伸閱讀：【01007T】兆豐國泰 R2 介紹，商辦類的台灣 REITs
標的：新光一號 REIT 基金
富邦二號後來投資的另一個台灣 REITs「新光一號」，有 129 萬單位的受益證券。
而這檔 REITs 主要的投資標的，以 2020 年 Q3 來說有六個，其中五個都位於台北市的大樓，另一個則是台南的新光三越百貨。
延伸閱讀：【01003T】兆豐新光 R1 介紹，台灣 REITs 第三檔
標的：Ascendas Trust 基金
騰飛房地產投資信託 (Ascendas Reit)，是新加坡股市裡規模名列前茅的 REITs，投資地區涵蓋新加坡、澳大利亞、英國、美國等。
2020 年 Q3 時，富邦二號持有 1,636,100 單位的受益證券。
標的：CapitaMall Trust 基金
凱德商用新加坡信託 (CapitaLand Mall Trust)
是新加坡第一支房地產信託基金，2002 年在新加坡上市。
2020 年 Q3 時，富邦二號持有 1,900,500 單位的受益證券。
標的：CapitaCom Trust 基金
凱德商務產業信託 (CapitaLand Commercial Trust)
2020 年 Q3 時，富邦二號持有 2,422,900 單位的受益證券。
標的：Suntec Trust 基金
新達信託，全名為新達房地產投資信託基金 (Suntec Real Estate Investment Trust)，2004 年在新加坡上市的公司，在新加坡、澳大利亞、英國都有投資標的。
2020 年 Q3 時，富邦二號持有 2,615,900 單位的受益證券。
標的：Mapletree Trust 基金
豐樹信託 (Mapletree Trust)，也是新加坡知名的大型企業，在亞洲，澳大利亞，歐洲和美國都有投資，並擁有多種類物業。
2020 年 Q3 時，富邦二號持有 2,810,900 單位的受益證券。
資產規模狀況
從資產負債表來看，富邦二號的資產在 2012 年之後就成長緩慢許多，不過長期來看還是成長的。
而負債的部分在臺灣的 REITs 裡，富邦二號算是屬於低負債 REITs，負債佔總資產常年都保持在比較低的比例。
| 年份 | 總資產 | 負債 | 淨資產 |
| 2021 | 118.56 億 | 5.27 億 | 113.29 億 |
| 2020 | 117.26 億 | 5.12 億 | 112.13 億 |
| 2019 | 116.07 億 | 4.84 億 | 111.23 億 |
| 2018 | 115.41 億 | 4.68 億 | 110.73 億 |
| 2017 | 113.44 億 | 4.60 億 | 108.83 億 |
| 2016 | 113.15 億 | 4.73 億 | 108.41 億 |
| 2015 | 113.68 億 | 4.37 億 | 109.30 億 |
| 2014 | 113.23 億 | 3.79 億 | 109.43 億 |
| 2013 | 110.92 億 | 3.21 億 | 107.70 億 |
| 2012 | 108.66 億 | 2.80 億 | 105.86 億 |
| 2011 | 94.72 億 | 2.42 億 | 92.29 億 |
| 2010 | 90.05 億 | 2.06 億 | 87.98 億 |
| 2009 | 83.67 億 | 1.92 億 | 81.74 億 |
| 2008 | 86.75 億 | 1.74 億 | 85.01 億 |
| 2007 | 80.02 億 | 1.61 億 | 78.41 億 |
| 2006 | 79.14 億 | 1.31 億 | 77.82 億 |
租戶狀況
根據 2020 年第 3 季的基金管理績效報告，富邦二號的出租率也很不錯，中崙大樓及內湖大樓的空置率都是 0%，民生大樓 8.05%。
平均租金：每月 1886 元/坪 (2020 年 Q3)
租賃期限：2021 年~ 2025 年
前十大租戶租金合計：佔 65.9%
前十大租戶裡，有三個富邦的企業，復華投信則是第二大租戶，其他還有潤泰全球、潤泰創新…等等的公司。
根據 2020 年第 3 季的狀況來看，富邦二號的平均租期跟其他 REITs 比較的話，看起來會偏短一些。
機構報酬費用
受託機構：臺灣土地銀行股份有限公司
管理機構：富邦建築經理股份有限公司
信評機構：中華信用評等股份有限公司
受託機構報酬費=資產價值×0.000575
管理機構報酬費=資產價值×0.003 (營業稅另計)
富邦二號的機構報酬費，佔收入的比重有比富邦一號還要多一些，主要是來源於管理機構的報酬費差別，雖然費率只差了千分之一，但只要乘上資產價值之後，報酬費用就會差非常多！
| 年份 | 受託機構 報酬費 | 管理機構 報酬費 | 報酬費 合計 | 佔收入比 |
| 2021 | 720 萬 | 3600 萬 | 4320 萬 | 9.0% |
| 2020 | 709 萬 | 3549 萬 | 4259 萬 | 8.8% |
| 2019 | 707 萬 | 3537 萬 | 4244 萬 | 9.2% |
| 2018 | 700 萬 | 3504 萬 | 4205 萬 | 9.3% |
| 2017 | 690 萬 | 3454 萬 | 4145 萬 | 9.0% |
| 2016 | 686 萬 | 3451 萬 | 4137 萬 | 8.9% |
| 2015 | 664 萬 | 3466 萬 | 4131 萬 | 9.0% |
| 2014 | 657 萬 | 3428 萬 | 4085 萬 | 9.0% |
| 2013 | 644 萬 | 3360 萬 | 4005 萬 | 9.0% |
| 2012 | 599 萬 | 3126 萬 | 3726 萬 | 8.5% |
| 2011 | 546 萬 | 2853 萬 | 3400 萬 | 7.8% |
| 2010 | 517 萬 | 2698 萬 | 3215 萬 | 7.4% |
| 2009 | 495 萬 | 2585 萬 | 3081 萬 | 7.0% |
| 2008 | 499 萬 | 2608 萬 | 3108 萬 | 6.7% |
| 2007 | 466 萬 | 2434 萬 | 2900 萬 | 6.6% |
| 2006 | 331 萬 | 1730 萬 | 2061 萬 | 6.7% |
收益分配
收益分配：半年分配一次
除息時間：每年的三月or四月及九月
富邦二號的配息，大部分都介於 0.35~0.45 之間，走勢看起來也很平穩，金融危機也同樣能配息，所以目前看來也連續配息了十多年。
但同樣地，如果配息沒有向上成長的趨勢的話，殖利率也會變得越來越不好看，對於想要追求殖利率的人來說，就得多加考慮了。
| 年份 | 年均股價 | 配息 | 殖利率 |
| 2022 | 15.9 | 0.394 | 2.47% |
| 2021 | 16.8 | 0.399 | 2.37% |
| 2020 | 15.1 | 0.389 | 2.57% |
| 2019 | 13.4 | 0.364 | 2.72% |
| 2018 | 12.5 | 0.383 | 3.05% |
| 2017 | 12.4 | 0.381 | 3.08% |
| 2016 | 13.5 | 0.397 | 2.95% |
| 2015 | 13.3 | 0.396 | 2.98% |
| 2014 | 12.5 | 0.387 | 3.09% |
| 2013 | 14.2 | 0.374 | 2.63% |
| 2012 | 12.8 | 0.371 | 2.89% |
| 2011 | 11.2 | 0.372 | 3.32% |
| 2010 | 10.6 | 0.430 | 4.04% |
| 2009 | 10.0 | 0.397 | 3.96% |
| 2008 | 9.88 | 0.407 | 4.12% |
| 2007 | 11.4 | 0.479 | 4.19% |
結語
台灣的 REITs，有些標的很少且類型都很集中，甚至標的所處的地區也很靠近，從某種層度來講會具有風險。而富邦二號有另外投資其他檔國內外的 REITs，特別是國外有很多優質的 REITs 很值得投資，這樣跟其他台灣 REITs 相比之下，也就能稍微分散掉一些風險。
＊本文提到所有投資標的，皆為教學案例使用，不代表任何形式投資建議，投資之前請務必自行研究判斷，若以上資訊有誤，也請以官方資訊為準＊
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