【01004T】土銀富邦 R2 介紹,台灣 REITs 第四檔

Last Updated on 2022 年 5 月 14 日 by 小幫手

01004T 富邦二號 REITs (土銀富邦 R2) 封面圖片

台灣的第四檔 REITs「富邦二號」,成立已經十餘年,除了國內的不動產之外,另外投資了國內 REITs,近期還投資了境外新加坡的 REITs。

土銀富邦 R2 介紹

股票代號:01004T
基金簡稱:富邦二號
基金名稱:富邦二號不動產投資信託基金
英文名稱:Fubon No.2 Real Estate Investment Trust
成立日期:2006 年 4 月 6 日 (民國 95 年)
發起規模:73.02 億

「富邦二號」是台灣第四檔不動產投資信託基金 (REITs),到 2021 年為止已經成立了 14 年,跟富邦一號一樣一開始只有三棟不動產標的,而且後來也有投資國內的 REITs。

但比較特別的是,金管會業於 2019 年 4 月 18 號時核准變更信託計畫,所以後來富邦二號就逐步投資海外的 REITs,主要是新加坡地區的五檔 REITs,2020 年時,每檔都持有百萬單位以上的受益證券。

總之,投資富邦二號,除了台灣的標的之外,也能間接參與到新加坡的房地產投資。


投資標的有哪些?

富邦民生大樓商用辦公大樓台北市 松山區
富邦內湖大樓廠辦大樓台北市 內湖區
潤泰中崙大樓商用辦公部分商用辦公大樓台北市 中山區
國泰二號REIT基金20萬單位受益證券國內
新光一號REIT基金129萬單位受益證券國內
Ascendas Trust基金
騰飛信託
1,636,100單位受益證券海外
CapitaMall Trust基金
凱德商用新加坡信託
1,900,500單位受益證券海外
CapitaCom Trust基金
凱德商務產業信託
2,422,900單位受益證券海外
Suntec Trust基金
新達信託
2,615,900單位受益證券海外
Mapletree Trust基金
豐樹信託
2,810,900單位受益證券海外
資料來源:公開資訊觀測站


富邦民生大樓

富邦二號的初始投資標的之一
富邦民生大樓全棟
標的樓層:地下二層、地上十四層
標的地址:台北市松山區民生東路三段 138 號


富邦內湖大樓

富邦二號的初始投資標的之一
富邦內湖大樓全棟
標的樓層:地下三層、地上十層
標的地址:台北市內湖區瑞湖街 62 號


潤泰中崙大樓

富邦二號的初始投資標的之一
潤泰中崙大樓的商用辦公部分
標的樓層:地下六層、地上十五層
標的地址:台北市中山區八德路二段 308 號 3、5~14 樓&市民大道三段 209 號 3~5 樓


國泰二號 REIT 基金

富邦二號後來投資的台灣 REITs「國泰二號」,有 20 萬單位的受益證券。

而這檔 REITs 主要的投資標的,以 2020 年 Q3 來說,依舊是那三棟初始標的,分別位於台北市的中山區、松山區及大安區,三棟皆為辦公室類型的不動產。

延伸閱讀:【01007T】兆豐國泰 R2 介紹,商辦類的台灣 REITs


新光一號 REIT 基金

富邦二號後來投資的另一個台灣 REITs「新光一號」,有 129 萬單位的受益證券。

而這檔 REITs 主要的投資標的,以 2020 年 Q3 來說有六個,其中五個都位於台北市的大樓,另一個則是台南的新光三越百貨。

延伸閱讀:【01003T】兆豐新光 R1 介紹,台灣 REITs 第三檔


Ascendas Trust 基金

騰飛房地產投資信託 (Ascendas Reit),是新加坡股市裡規模名列前茅的 REITs,投資地區涵蓋新加坡、澳大利亞、英國、美國等。

2020 年 Q3 時,富邦二號持有 1,636,100 單位的受益證券。


CapitaMall Trust 基金

凱德商用新加坡信託 (CapitaLand Mall Trust)
是新加坡第一支房地產信託基金,2002 年在新加坡上市。

2020 年 Q3 時,富邦二號持有 1,900,500 單位的受益證券。


CapitaCom Trust 基金

凱德商務產業信託 (CapitaLand Commercial Trust)

2020 年 Q3 時,富邦二號持有 2,422,900 單位的受益證券。


Suntec Trust 基金

新達信託,全名為新達房地產投資信託基金 (Suntec Real Estate Investment Trust),2004 年在新加坡上市的公司,在新加坡、澳大利亞、英國都有投資標的。

2020 年 Q3 時,富邦二號持有 2,615,900 單位的受益證券。


Mapletree Trust 基金

豐樹信託 (Mapletree Trust),也是新加坡知名的大型企業,在亞洲,澳大利亞,歐洲和美國都有投資,並擁有多種類物業。

2020 年 Q3 時,富邦二號持有 2,810,900 單位的受益證券。


資產規模狀況

從資產負債表來看,富邦二號的資產在 2012 年之後就成長緩慢許多,不過長期來看還是成長的。

而負債的部分在臺灣的 REITs 裡,富邦二號算是屬於低負債 REITs,負債佔總資產常年都保持在比較低的比例。

年份總資產負債淨資產
2020117.26 億5.12 億112.13 億
2019116.07 億4.84 億111.23 億
2018115.41 億4.68 億110.73 億
2017113.44 億4.60 億108.83 億
2016113.15 億4.73 億108.41 億
2015113.68 億4.37 億109.30 億
2014113.23 億3.79 億109.43 億
2013110.92 億3.21 億107.70 億
2012108.66 億2.80 億105.86 億
201194.72 億2.42 億92.29 億
201090.05 億2.06 億87.98 億
200983.67 億1.92 億81.74 億
200886.75 億1.74 億85.01 億
200780.02 億1.61 億78.41 億
200679.14 億1.31 億77.82 億
資料來源:公開資訊觀測站


租戶狀況

根據 2020 年第 3 季的基金管理績效報告,富邦二號的出租率也很不錯,中崙大樓及內湖大樓的空置率都是 0%,民生大樓 8.05%。

平均租金:每月 1886 元/坪 (2020 年 Q3)
租賃期限:2021 年~ 2025 年
前十大租戶租金合計:佔 65.9%

前十大租戶裡,有三個富邦的企業,復華投信則是第二大租戶,其他還有潤泰全球、潤泰創新…等等的公司。

根據 2020 年第 3 季的狀況來看,富邦二號的平均租期跟其他 REITs 比較的話,看起來會偏短一些。


機構報酬費用

受託機構:臺灣土地銀行股份有限公司
管理機構:富邦建築經理股份有限公司
信評機構:中華信用評等股份有限公司

受託機構報酬費=資產價值×0.000575
管理機構報酬費=資產價值×0.003 (營業稅另計)

富邦二號的機構報酬費,佔收入的比重有比富邦一號還要多一些,主要是來源於管理機構的報酬費差別,雖然費率只差了千分之一,但只要乘上資產價值之後,報酬費用就會差非常多!

年份受託機構
報酬費
管理機構
報酬費
報酬費
合計
佔收入比
2020709 萬3549 萬4259 萬8.8%
2019707 萬3537 萬4244 萬9.2%
2018700 萬3504 萬4205 萬9.3%
2017690 萬3454 萬4145 萬9.0%
2016686 萬3451 萬4137 萬8.9%
2015664 萬3466 萬4131 萬9.0%
2014657 萬3428 萬4085 萬9.0%
2013644 萬3360 萬4005 萬9.0%
2012599 萬3126 萬3726 萬8.5%
2011546 萬2853 萬3400 萬7.8%
2010517 萬2698 萬3215 萬7.4%
2009495 萬2585 萬3081 萬7.0%
2008499 萬2608 萬3108 萬6.7%
2007466 萬2434 萬2900 萬6.6%
2006331 萬1730 萬2061 萬6.7%
資料來源:公開資訊觀測站維基百科


收益分配

收益分配:半年分配一次
除息時間:每年的三月or四月及九月

富邦二號的配息,大部分都介於 0.35~0.45 之間,走勢看起來也很平穩,金融危機也同樣能配息,所以目前看來也連續配息了十多年。

但同樣地,如果配息沒有向上成長的趨勢的話,殖利率也會變得越來越不好看,對於想要追求殖利率的人來說,就得多加考慮了。

年份年均股價配息殖利率
202116.80.392.37%
202015.10.392.57%
201913.40.362.72%
201812.50.383.05%
201712.40.383.08%
201613.50.402.95%
201513.30.402.98%
201412.50.393.09%
201314.20.372.63%
201212.80.372.89%
201111.20.373.32%
201010.60.434.04%
200910.00.403.96%
20089.880.414.12%
200711.40.484.19%
資料來源:Goodinfo


結語

台灣的 REITs,有些標的很少且類型都很集中,甚至標的所處的地區也很靠近,從某種層度來講會具有風險。而富邦二號有另外投資其他檔國內外的 REITs,特別是國外有很多優質的 REITs 很值得投資,這樣跟其他台灣 REITs 相比之下,也就能稍微分散掉一些風險。

*本文提到所有投資標的,皆為教學案例使用,不代表任何形式投資建議,投資之前請務必自行研究判斷,若以上資訊有誤,也請以官方資訊為準*


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