【01010T】京城樂富R1介紹,擁有多元的投資標的

Last Updated on 2021 年 4 月 16 日 by 小幫手

01010T 樂富一號REITs介紹 封面圖片

台灣的第十檔REITs「樂富一號」,投資標的涵蓋台北、桃園、彰化,除了台灣,更投資了海外的上市REITs,間接投資了世界各地的不動產。

京城樂富R1介紹

股票代號:01010T
基金簡稱:樂富一號
基金名稱:樂富一號不動產投資信託基金
英文名稱:Millerful No.1 Real Estate Investment Trust
成立日期:2018年11月30日
發起規模:105億

「樂富一號」是台灣發行的第十檔不動產投資信託基金,同時是台灣第一檔在發行的時候,就可以投資海外REITs的台灣REITs,國內REITs有投資海外REITs的很少,像富邦二號也是有投資海外REITs,但得透過變更信託計畫,才能擴大投資新加坡REITs。

而除了海外的REITs,樂富一號發行沒多久後,就增購了新的投資標的,藉此提升基金的效益以及資產分散性,所以標的從原本的兩個,到2019年底時已經有五個標的了。


投資標的有哪些?

台茂購物中心商場桃園市 蘆竹區
大都市國際中心辦公大樓台北市 中正區
NASA科技總署大樓廠辦台北市 內湖區
觀音物流中心物流中心桃園市 觀音區
永樂酒店旅館彰化縣 鹿港鎮
海外上市 REITs新加坡、香港
中國、澳洲…等等
資料來源:公開資訊觀測站


台茂購物中心

樂富一號的初始投資標的之一
台茂購物中心的部分樓層
標的樓層:地下三層、地上十層
標的地址:桃園市蘆竹區南崁路一段112號
竣工年份:1999年 (民國88年)



大都市國際中心

樂富一號的初始投資標的之一
大都市國際中心的部分樓層
標的樓層:地下四層、地上二十六層
標的地址:台北市中正區羅斯福路二段100號
竣工年份:1996年 (民國85年)

最一開始投資的只有這棟大樓第10樓跟12樓的部分,後來又增購了第9樓。



NASA科技總署大樓

樂富一號2019年增購的投資標的
NASA科技總署大樓的部分樓層
標的樓層:地下三層、地上十層
標的地址:台北市內湖區內湖路一段244號、246號
竣工年份:2000年 (民國89年)



觀音物流中心

樂富一號2019年增購的投資標的
觀音物流中心全棟
標的樓層:地上4層
標的地址:桃園市觀音區金廣路589號
竣工年份:2019年 (民國108年)



永樂酒店

樂富一號2019年增購的投資標的
鹿港永樂酒店全棟
標的樓層:地下一層、地上八層
標的地址:彰化縣鹿港鎮三民路152號
竣工年份:2000年 (民國89年)



海外上市 REITs

樂富一號是一檔剛發行的時候,就可以投資海外REITs的台灣REITs,雖然主要是投資新加坡及香港的上市REITs (投資比例約為66.4% & 33.6%),但這些海外REITs旗下的不動產標的,地區涵蓋了世界各個國家,主要包括新加坡、中國、香港、澳洲…等等,主要的投資標的類型,大概都是物流中心、工業園區、辦公室、零售類…等等之類的。

根據2020年第四季的基金績效管理報告,樂富一號購入的海外上市REITs規模,大約為二十多億元新台幣。




資產規模狀況

從資產負債表可以看到,2019年的負債大幅增長,原因是在2019年的時候,為了提升基金效益,以及達到資產組合的分散性,樂富一號增購了新的投資標的,分別就是「NASA科技大樓」、「永樂酒店」及「觀音物流中心」,所以總資產看起來暴增很多,但其實淨資產也只是逐年稍微成長一些。

年份總資產負債淨資產
2020163.58億53.97億109.60億
2019156.82億48.79億108.03億
2018105.89億0.80億105.09億
資料來源:公開資訊觀測站


租戶狀況

根據2020年第四季的基金管理績效報告來看,樂富一號持有的五棟標的出租率皆為100%,雖然不包含車位,但由此看來不論是新的還是舊的不動產標的,都是有人願意承租的,良好的出租率,對REITs的收入有很大的幫助。

而樂富一號2020年主要的不動產租金收入來源,主要是商場及物流中心,也就是台茂購物中心和觀音物流中心,這兩個分別佔了租金收入的58.0%及21.4%,等於79.4%的租金收入,都來源於桃園地區,而台北地區只佔了17%。

2020年樂富一號不動產租金收入組合 圓餅圖
資料來源:基金管理績效報告,作者整理

租期方面,台茂購物中心、永樂酒店跟觀音物流中心租期都很長,它們租期分別都要到2038年、2039年及2029年才到期,如果近幾年不動產標的都沒變化的話,有八成的租金收入應該不用太擔心。


機構報酬費用

受託機構:京城商業銀行股份有限公司
管理機構:晶華公寓大廈管理維護股份有限公司
信評機構:中華信用評等股份有限公司

受託機構報酬費=資產價值×0.0011 (含稅)
管理機構報酬費=資產價值×0.0015 (不含稅)

樂富一號不動產管理機構的報酬費,前三個年度都會按總資產的0.15%來計算報酬,但過了前三個年度之後,管理報酬費就會按0.20%來計算,也就是多了0.05%,所以之後報酬費佔收入的比重可能又會增加不少。

年份受託機構
報酬費
管理機構
報酬費
報酬費
合計
佔收入比
20201688萬2424萬4113萬6.7%
20191421萬2035萬3457萬6.6%
201898萬141萬240萬17.9%
資料來源:公開資訊觀測站維基百科


收益分配

收益分配:半年分配一次
除息時間:三月及八or九月

樂富一號2018年才發行,所以目前配息次數不算多,但從2020年台灣的REITs配息來看,殖利率可以算是這七檔裡面最高的。

年份年均股價配息殖利率
202010.20.403.95%
201910.10.323.19%
資料來源:Goodinfo


結語

樂富一號由於剛發行沒幾年,能見的歷史資料並不多,但根據投資的標的及海外REITs來看,算是比較有潛力的一檔REITs,畢竟桃園也是不斷地在發展,而海外REITs發展得更早,有許多值得關注的標的。

不過樂富一號的機構報酬費,跟前幾檔台灣REITs比起來,其實收入佔比算是比較高的,而且第三個年度之後,管理機構報酬費會再提升0.05%,也是值得注意。

*本文提到所有投資標的,皆為教學案例使用,不代表任何形式投資建議,投資之前請務必自行研究判斷,若以上資訊有誤,也請以官方資訊為準*


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