台灣的第十檔 REITs「樂富一號」，投資標的涵蓋台北、桃園、彰化，除了台灣，更投資了海外的上市 REITs，間接投資了世界各地的不動產。
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京城樂富 R1 介紹
股票代號：01010T
基金簡稱：樂富一號
基金名稱：樂富一號不動產投資信託基金
英文名稱：Millerful No.1 Real Estate Investment Trust
成立日期：2018 年 11 月 30 日
發起規模：105 億
「樂富一號」是台灣發行的第十檔不動產投資信託基金，同時是台灣第一檔在發行的時候，就可以投資海外 REITs 的台灣 REITs，國內 REITs 有投資海外 REITs 的很少，像富邦二號也是有投資海外 REITs，但得透過變更信託計畫，才能擴大投資新加坡 REITs。
而除了海外的 REITs，樂富一號發行沒多久後，就增購了新的投資標的，藉此提升基金的效益以及資產分散性，所以標的從原本的兩個，到 2019 年底時已經有五個標的了。
京城樂富 R1 有哪些投資標的？
| 台茂購物中心 | 商場 | 桃園市 蘆竹區 |
| 大都市國際中心 | 辦公大樓 | 台北市 中正區 |
| NASA科技總署大樓 | 廠辦 | 台北市 內湖區 |
| 觀音物流中心 | 物流中心 | 桃園市 觀音區 |
| 永樂酒店 | 旅館 | 彰化縣 鹿港鎮 |
| 順達廠辦大樓 | 廠辦 | 桃園市 龜山區 |
| 海外上市 REITs | 綜合 | 新加坡、香港 中國、澳洲…等等 |
標的：台茂購物中心
樂富一號的初始投資標的之一
台茂購物中心的部分樓層
標的樓層：地下三層、地上十層
標的地址：桃園市蘆竹區南崁路一段 112 號
竣工年份：1999 年 (民國 88 年)
標的：大都市國際中心
樂富一號的初始投資標的之一
大都市國際中心的部分樓層
標的樓層：地下四層、地上二十六層
標的地址：台北市中正區羅斯福路二段 100 號
竣工年份：1996 年 (民國 85 年)
最一開始投資的只有這棟大樓第 10 樓跟 12 樓的部分，後來又增購了第 9 樓。
標的：NASA科技總署大樓
樂富一號 2019 年增購的投資標的
NASA 科技總署大樓的部分樓層
標的樓層：地下三層、地上十層
標的地址：台北市內湖區內湖路一段 244 號、246 號
竣工年份：2000 年 (民國 89 年)
標的：觀音物流中心
樂富一號 2019 年增購的投資標的
觀音物流中心全棟
標的樓層：地上四層
標的地址：桃園市觀音區金廣路 589 號
竣工年份：2019 年 (民國 108 年)
標的：永樂酒店
樂富一號 2019 年增購的投資標的
鹿港永樂酒店全棟
標的樓層：地下一層、地上八層
標的地址：彰化縣鹿港鎮三民路 152 號
竣工年份：2000 年 (民國 89 年)
標的：順達廠辦大樓
樂富一號 2021 年增購的投資標的
順達廠辦大樓 全棟
標的樓層：地下三層、地上十四層
標的地址：桃園市龜山區文禾路188號
竣工年份：2019 年 (民國 108 年)
標的：海外上市 REITs
樂富一號是一檔剛發行的時候，就可以投資海外 REITs 的台灣 REITs，雖然主要是投資新加坡及香港的上市 REITs (投資比例約為 66.4% & 33.6%)，但這些海外 REITs 旗下的不動產標的，地區涵蓋了世界各個國家，主要包括新加坡、中國、香港、澳洲…等等，主要的投資標的類型，大概都是物流中心、工業園區、辦公室、零售類…等等之類的。
根據 2020 年第 4 季的基金績效管理報告，樂富一號購入的海外上市 REITs 規模，大約為二十多億元新台幣。
資產規模狀況
從資產負債表可以看到，2019 年的負債大幅增長，原因是在 2019 年的時候，為了提升基金效益，以及達到資產組合的分散性，樂富一號增購了新的投資標的，分別就是「NASA 科技大樓」、「永樂酒店」及「觀音物流中心」，所以總資產看起來暴增很多，但其實淨資產也只是逐年稍微成長一些。
年份 總資產 負債 淨資產 2021 225.51 億 54.09 億 171.42 億 2020 163.58 億 53.97 億 109.60 億 2019 156.82 億 48.79 億 108.03 億 2018 105.89 億 0.80 億 105.09 億
租戶狀況
根據 2020 年第 4 季的基金管理績效報告來看，樂富一號持有的五棟標的出租率皆為 100%，雖然不包含車位，但由此看來不論是新的還是舊的不動產標的，都是有人願意承租的，良好的出租率，對 REITs 的收入有很大的幫助。
而樂富一號 2020 年主要的不動產租金收入來源，主要是商場及物流中心，也就是台茂購物中心和觀音物流中心，這兩個分別佔了租金收入的 58.0% 及 21.4%，等於 79.4% 的租金收入，都來源於桃園地區，而台北地區只佔了 17%。
租期方面，台茂購物中心、永樂酒店跟觀音物流中心租期都很長，它們租期分別都要到 2038 年、2039 年及 2029 年才到期，如果近幾年不動產標的都沒變化的話，有八成的租金收入應該不用太擔心。
機構報酬費用
受託機構：京城商業銀行股份有限公司
管理機構：晶華公寓大廈管理維護股份有限公司
信評機構：中華信用評等股份有限公司
受託機構報酬費=資產價值×0.0011 (含稅)
管理機構報酬費=資產價值×0.0015 (不含稅)
樂富一號不動產管理機構的報酬費，前三個年度都會按總資產的 0.15% 來計算報酬，但過了前三個年度之後，管理報酬費就會按 0.20% 來計算，也就是多了 0.05%，所以之後報酬費佔收入的比重可能又會增加不少。
收益分配
收益分配：半年分配一次
除息時間：三月 & 八/九月
樂富一號 2018 年才發行，所以目前配息次數不算多，看起來也不算穩定。
年份 年均股價 配息 殖利率 2022 10.2 0.312 3.06% 2021 10.7 0.405 3.77% 2020 10.2 0.404 3.95% 2019 10.1 0.113 1.13%
結語
樂富一號由於剛發行沒幾年，能見的歷史資料並不多，但根據投資的標的及海外 REITs 來看，算是比較有潛力的一檔 REITs，畢竟桃園也是不斷地在發展，而海外 REITs 發展得更早，有許多值得關注的標的。
不過樂富一號的機構報酬費，跟前幾檔台灣 REITs 比起來，其實收入佔比算是比較高的，而且第三個年度之後，管理機構報酬費會再提升 0.05%，也是值得注意。
＊本文提到所有投資標的，皆為教學案例使用，不代表任何形式投資建議，投資之前請務必自行研究判斷，若以上資訊有誤，也請以官方資訊為準＊
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