【01010T】京城樂富 R1 介紹,擁有多元的投資標的

Last Updated on 2022 年 5 月 14 日 by 小幫手

01010T 樂富一號REITs介紹 封面圖片

台灣的第十檔 REITs「樂富一號」,投資標的涵蓋台北、桃園、彰化,除了台灣,更投資了海外的上市 REITs,間接投資了世界各地的不動產。

京城樂富 R1 介紹

股票代號:01010T
基金簡稱:樂富一號
基金名稱:樂富一號不動產投資信託基金
英文名稱:Millerful No.1 Real Estate Investment Trust
成立日期:2018 年 11 月 30 日
發起規模:105 億

「樂富一號」是台灣發行的第十檔不動產投資信託基金,同時是台灣第一檔在發行的時候,就可以投資海外 REITs 的台灣 REITs,國內 REITs 有投資海外 REITs 的很少,像富邦二號也是有投資海外 REITs,但得透過變更信託計畫,才能擴大投資新加坡 REITs。

而除了海外的 REITs,樂富一號發行沒多久後,就增購了新的投資標的,藉此提升基金的效益以及資產分散性,所以標的從原本的兩個,到 2019 年底時已經有五個標的了。


投資標的有哪些?

台茂購物中心商場桃園市 蘆竹區
大都市國際中心辦公大樓台北市 中正區
NASA科技總署大樓廠辦台北市 內湖區
觀音物流中心物流中心桃園市 觀音區
永樂酒店旅館彰化縣 鹿港鎮
順達廠辦大樓廠辦桃園市 龜山區
海外上市 REITs新加坡、香港
中國、澳洲…等等
資料來源:公開資訊觀測站


台茂購物中心

樂富一號的初始投資標的之一
台茂購物中心的部分樓層
標的樓層:地下三層、地上十層
標的地址:桃園市蘆竹區南崁路一段 112 號
竣工年份:1999 年 (民國 88 年)



大都市國際中心

樂富一號的初始投資標的之一
大都市國際中心的部分樓層
標的樓層:地下四層、地上二十六層
標的地址:台北市中正區羅斯福路二段 100 號
竣工年份:1996 年 (民國 85 年)

最一開始投資的只有這棟大樓第 10 樓跟 12 樓的部分,後來又增購了第 9 樓。



NASA科技總署大樓

樂富一號 2019 年增購的投資標的
NASA 科技總署大樓的部分樓層
標的樓層:地下三層、地上十層
標的地址:台北市內湖區內湖路一段 244 號、246 號
竣工年份:2000 年 (民國 89 年)



觀音物流中心

樂富一號 2019 年增購的投資標的
觀音物流中心全棟
標的樓層:地上四層
標的地址:桃園市觀音區金廣路 589 號
竣工年份:2019 年 (民國 108 年)



永樂酒店

樂富一號 2019 年增購的投資標的
鹿港永樂酒店全棟
標的樓層:地下一層、地上八層
標的地址:彰化縣鹿港鎮三民路 152 號
竣工年份:2000 年 (民國 89 年)



順達廠辦大樓

樂富一號 2021 年增購的投資標的
順達廠辦大樓 全棟
標的樓層:地下三層、地上十四層
標的地址:桃園市龜山區文禾路188號
竣工年份:2019 年 (民國 108 年)



海外上市 REITs

樂富一號是一檔剛發行的時候,就可以投資海外 REITs 的台灣 REITs,雖然主要是投資新加坡及香港的上市 REITs (投資比例約為 66.4% & 33.6%),但這些海外 REITs 旗下的不動產標的,地區涵蓋了世界各個國家,主要包括新加坡、中國、香港、澳洲…等等,主要的投資標的類型,大概都是物流中心、工業園區、辦公室、零售類…等等之類的。

根據 2020 年第 4 季的基金績效管理報告,樂富一號購入的海外上市 REITs 規模,大約為二十多億元新台幣。


資產規模狀況

從資產負債表可以看到,2019 年的負債大幅增長,原因是在 2019 年的時候,為了提升基金效益,以及達到資產組合的分散性,樂富一號增購了新的投資標的,分別就是「NASA 科技大樓」、「永樂酒店」及「觀音物流中心」,所以總資產看起來暴增很多,但其實淨資產也只是逐年稍微成長一些。

年份總資產負債淨資產
2020163.58 億53.97 億109.60 億
2019156.82 億48.79 億108.03 億
2018105.89 億0.80 億105.09 億
資料來源:公開資訊觀測站


租戶狀況

根據 2020 年第 4 季的基金管理績效報告來看,樂富一號持有的五棟標的出租率皆為 100%,雖然不包含車位,但由此看來不論是新的還是舊的不動產標的,都是有人願意承租的,良好的出租率,對 REITs 的收入有很大的幫助。

而樂富一號 2020 年主要的不動產租金收入來源,主要是商場及物流中心,也就是台茂購物中心和觀音物流中心,這兩個分別佔了租金收入的 58.0% 及 21.4%,等於 79.4% 的租金收入,都來源於桃園地區,而台北地區只佔了 17%。

2020年樂富一號 (京城樂富 R1)不動產租金收入組合 圓餅圖
資料來源:基金管理績效報告,作者整理

租期方面,台茂購物中心、永樂酒店跟觀音物流中心租期都很長,它們租期分別都要到 2038 年、2039 年及 2029 年才到期,如果近幾年不動產標的都沒變化的話,有八成的租金收入應該不用太擔心。


機構報酬費用

受託機構:京城商業銀行股份有限公司
管理機構:晶華公寓大廈管理維護股份有限公司
信評機構:中華信用評等股份有限公司

受託機構報酬費=資產價值×0.0011 (含稅)
管理機構報酬費=資產價值×0.0015 (不含稅)

樂富一號不動產管理機構的報酬費,前三個年度都會按總資產的 0.15% 來計算報酬,但過了前三個年度之後,管理報酬費就會按 0.20% 來計算,也就是多了 0.05%,所以之後報酬費佔收入的比重可能又會增加不少。

年份受託機構
報酬費
管理機構
報酬費
報酬費
合計
佔收入比
20201688 萬2424 萬4113 萬6.7%
20191421 萬2035 萬3457 萬6.6%
201898 萬141 萬240 萬17.9%
資料來源:公開資訊觀測站維基百科


收益分配

收益分配:半年分配一次
除息時間:三月及八or九月

樂富一號 2018 年才發行,所以目前配息次數不算多,但從 2020 年台灣的 REITs 配息來看,殖利率可以算是這七檔裡面最高的。

年份年均股價配息殖利率
202110.80.403.75%
202010.20.403.95%
201910.10.323.19%
資料來源:Goodinfo


結語

樂富一號由於剛發行沒幾年,能見的歷史資料並不多,但根據投資的標的及海外 REITs 來看,算是比較有潛力的一檔 REITs,畢竟桃園也是不斷地在發展,而海外 REITs 發展得更早,有許多值得關注的標的。

不過樂富一號的機構報酬費,跟前幾檔台灣 REITs 比起來,其實收入佔比算是比較高的,而且第三個年度之後,管理機構報酬費會再提升 0.05%,也是值得注意。

*本文提到所有投資標的,皆為教學案例使用,不代表任何形式投資建議,投資之前請務必自行研究判斷,若以上資訊有誤,也請以官方資訊為準*


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