投資 REITs 與投資不動產的稅賦差異，1 張表格輕鬆了解

REITs 在台灣或許只有少數人了解，但它也算是投資理財的工具之一，只是投資 REITs 的同時，我們也應該更懂得一些稅賦方面的知識，究竟 REITs、房地產及股票在這方面有什麼差別？本篇文章會總結出一張表格，方便大家快速了解。

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關於 REITs

REITs 叫做不動產投資信託，投資標的物以不動產為主，是資產證券化的商品。

在國外其實推行了好幾十年，像是最早推行 REITs 的美國，就已經有超過兩百多檔的 REITs 可以投資。

而想要在台灣投資 REITs 的話，可以透過一般股票券商下單購買台灣股市裡的 REITs。

REITs 不但大幅降低了不動產投資的門檻，透過 REITs 投資的話，還會有許多好處，像是分散投資、收益穩定、抗通膨、甚至跟股票相比的話，還能享有稅賦優惠！

一般人如果直接投資不動產的話，除了需要準備龐大的資金之外，「交易」和「持有」不動產也都需要繳交各種不同的稅。

那台灣的房地產有哪些稅賦呢？而根據性質的不同，主要可以分成三種類型：

持有稅就是只要你持有不動產的人，不論有沒有交易買賣，都必須每年按時繳交的稅。

地價稅：地價稅屬於持有稅，每年 11 月開徵，稅率分別有自住優惠稅率 2‰，及一般用地累進稅率 10‰ ~ 55‰。
應繳納的地價稅=課稅地價×地價稅率-累進差額

房屋稅：房屋稅屬於持有稅，每年 5 月開徵，房屋評定現值會根據面積、地段率、折舊率來計算，稅率則依「住家用」或「非住家用」而有所不同。
應繳納的房屋稅=房屋評定現值×房屋稅率

交易稅是指不動產買賣的當下，必須繳交的稅。

印花稅：會根據房屋評定現值及土地公告現值來收費，乘上印花稅稅率，就是「買方」所要繳交的印花稅。(提醒：印花稅並非以成交價來收費)
應繳納的印花稅=(房屋評定現值+土地公告現值)×0.1%印花稅稅率

契稅：不動產發生移轉時，房屋的部分會課徵契稅，以房屋評定現值為基準的核定契價，再乘上 2%、3%、6% 等不同的契稅稅率，即為「買方」所要繳交的費用。
應繳納的契稅=核定契價×契稅稅率

賣出房地產的時候，會產生交易所得，所以在這個時候賣方就需要繳交稅。

土地增值稅：土增稅的稅率有自用稅率的 10%，以及一般稅率 20%、30、40%，在出售土地時徵收。
應繳納的土增稅=公告土地現值×土增稅稅率

財產交易所得稅或房地合一稅：財產交易所得稅是舊制，房地合一稅是 2016 年 1 月所推出的新制。至於適用舊制還是新制，主要是看兩個條件：1. 取得房屋的時間點、2. 持有房屋的時間。

新舊制除了計算基礎不同之外，另一個差別在於，舊制會併入所得稅計算，新制房地合一稅採分離課稅，分別有 10% ~ 45% 等不同的稅率，持有時間越短時賣出，稅率就會越高。

相較於直接投資不動產來說，REITs 稅賦就簡單多了，而且跟一般股票投資相比之下，還有不錯的優惠。

一般股票在賣出的時候，都需要繳交一筆證券交易稅，稅率為 0.3%，但是政府目前對 REITs 這類商品並沒有徵收證交稅，因此在台股裡買賣 REITs 的話，只需要負擔一般券商的手續費即可。

也就是在台股交易，從買進到賣出時

一般股票費用
=(手續費×2)+(證交稅)
=(0.1425%×2)+(0.3%)
=0.585%

台股 REITs 費用
=(手續費×2)
=0.285%

一般投資股票時，很多公司每年都會配息，但這些分配的股利要嘛併入綜所稅計算，要嘛採用 28% 的分離課稅，股利單筆如果超過兩萬塊錢，還得繳交健保補充費。(健保補充費的費率最近調整為 2.11%)

而 REITs 的收益分配不是租賃所得或股利所得，它是「利息所得」

就不用併入個人綜合所得稅計算了，跟上市櫃公司配發的股利相比，REITs 可以幫特定族群減少不少稅負。

因此如果你的所得稅邊際稅率超過 10%，特別是高收入族群，像是個人綜所稅 30% 起跳的話，運用這類 10% 分離課稅的金融商品，會有不錯的節稅效果。

除了以上稅賦之外，投資不動產還會產生其他類型的費用，而 REITs 是在次級市場流通的，因此連同一般股票一起做比較，製作一張表格可以更清楚的了解各項成本。

	買進	持有	賣出
股票	券商手續費 0.1425%	健保補充費：單筆股利2萬需要繳交股利所得稅：二擇一 (28%分離課稅 or 列入個人綜所稅計算)	證交稅：0.3% 券商手續費 0.1425%
REITs	券商手續費 0.1425%	健保補充費：免收益分配：採10%分離課稅 (不用併入個人綜所稅計算)	證交稅：免券商手續費 0.1425%
不動產	規費契稅印花稅仲介費代書費	健保補充費：單筆租金2萬需要繳交租金收益：列入個人綜合所得稅計算保險費用地價稅房屋稅	仲介費土地增值稅財產交易所得稅(舊制) 房地合一稅(新制)

從最後的表格來看，如果是一般人直接投資房地產，從買進、持有到賣出，總共會有多達 6 種不同的稅要計算，而且課稅時機也都不同，但投資 REITs 就目前來看，投資人只需要注意分離課稅這一個問題，不需要再計算不動產各式各樣的稅賦公式，也不需要花時間思考節稅方法有哪些，相對省時許多。

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