投資REITs與投資不動產的【稅賦差異】,1 張表格即可輕鬆了解

Last Updated on 2021 年 3 月 11 日 by 小幫手

REITs與不動產的稅賦差異 封面圖片

REITs在台灣或許只有少數人了解,但它也算是投資理財的工具之一,只是投資REITs的同時,我們也應該更懂得一些稅賦方面的知識,究竟REIT、房地產及股票在這方面有什麼差別?本篇文章會總結出一張表格,方便大家快速了解。

關於REITs

REITs叫做不動產投資信託,投資標的物以不動產為主,是資產證券化的商品。

在國外其實推行了好幾十年,像是最早推行REITs的美國,就已經有超過兩百多檔的REITs可以投資。

而想要在台灣投資REITs的話,可以透過一般股票券商下單,購買台灣股市裡的REITs。

REITs不但大幅降低了不動產投資的門檻,透過REITs投資的話,還會有許多好處,像是分散投資、收益穩定、抗通膨、甚至跟股票相比的話,還能享有稅賦優惠!

延伸閱讀:7 檔【台灣 REITs】簡介,原來小資金也可以投資不動產!


直接投資買賣不動產要繳哪些稅?

一般人如果直接投資不動產的話,除了需要準備龐大的資金之外,「交易」和「持有」不動產也都需要繳交各種不同的稅。

那台灣的房地產有哪些稅賦呢?而根據性質的不同,主要可以分成三種類型:「持有稅」、「交易稅」、「資本利得稅」。

持有稅地價稅房屋稅
交易稅印花稅契稅
資本利得稅土地增值稅財產交易所得稅(舊制)房地合一稅(新制)


【持有稅】

持有稅就是只要你持有不動產的人,不論有沒有交易買賣,都必須每年按時繳交的稅。

1.「地價稅」:地價稅屬於持有稅,每年11月開徵,稅率分別有自住優惠稅率2‰,及一般用地累進稅率10‰ ~ 55‰。

應繳納的地價稅=課稅地價×地價稅率-累進差額


2.「房屋稅」:房屋稅屬於持有稅,每年5月開徵,房屋評定現值會根據面積、地段率、折舊率來計算,稅率則依「住家用」或「非住家用」而有所不同。

應繳納的房屋稅=房屋評定現值×房屋稅率


【交易稅】

交易稅是指不動產買賣的當下,必須繳交的稅。

1.「印花稅」:會根據房屋評定現值及土地公告現值來收費,乘上印花稅稅率,就是「買方」所要繳交的印花稅。(提醒:印花稅並非以成交價來收費)

應繳納的印花稅=(房屋評定現值+土地公告現值)×0.1%印花稅稅率


2.「契稅」:不動產發生移轉時,房屋的部分會課徵契稅,以房屋評定現值為基準的核定契價,再乘上2%、3%、6%等不同的契稅稅率,即為「買方」所要繳交的費用。

應繳納的契稅=核定契價×契稅稅率


【資本利得稅】

賣出房地產的時候,會產生交易所得,所以在這個時候賣方就需要繳交稅。

1.「土地增值稅」:土增稅的稅率有自用稅率的10%,以及一般稅率20%、30、40%,在出售土地時徵收。

應繳納的土增稅=公告土地現值×土增稅稅率


2.「財產交易所得稅」或「房地合一稅」:財產交易所得稅是舊制,房地合一稅是2016年1月所推出的新制。
至於適用舊制還是新制,主要是看兩個條件
1.取得房屋的時間點
2.持有房屋的時間

新舊制除了計算基礎不同之外,另一個差別在於,舊制會併入所得稅計算,新制房地合一稅採分離課稅,分別有10% ~ 45%等不同的稅率,持有時間越短時賣出,稅率就會越高。


投資台股REITs的稅賦優惠

相較於直接投資不動產來說,REITs稅賦就簡單多了,而且跟一般股票投資相比之下,還有不錯的優惠。


免證交稅

一般股票在賣出的時候,都需要繳交一筆證券交易稅,稅率為0.3%,但是政府目前對REITs這類商品並沒有徵收證交稅,因此在台股裡買賣REITs的話,只需要負擔一般券商的手續費即可。

也就是在台股交易,從買進到賣出時

一般股票費用
=(手續費×2)+(證交稅)
=(0.1425%×2)+(0.3%)
=0.585%

台股REITs費用
=(手續費×2)
=0.285%


分離課稅

一般投資股票時,很多公司每年都會配息,但這些分配的股利要嘛併入綜所稅計算,要嘛採用28%的分離課稅,股利單筆如果超過兩萬塊錢,還得繳交健保補充費。

而REITs的收益分配不是租賃所得或股利所得,它是「利息所得」
台灣人是採10%分離課稅
非台灣人採15%分離課稅
就不用併入個人綜合所得稅計算了,跟上市櫃公司配發的股利相比,REITs可以幫特定族群減少不少稅負。

因此如果你的所得稅邊際稅率超過10%的話,特別是高收入族群,像是個人綜所稅30%起跳的話,運用這類10%分離課稅的金融商品,會有不錯的節稅效果。


交易成本比較 (股票、REITs、不動產)

除了以上稅賦之外,投資不動產還會產生其他類型的費用,而REITs是在次級市場流通的,因此連同一般股票一起做比較,製作一張表格可以更清楚的了解各項成本。

買進持有賣出
股票券商手續費
0.1425%
健保補充費:單筆股利2萬需要繳交
股利所得稅:二擇一
(28%分離課稅 or 列入個人綜所稅計算)
證交稅:0.3%
券商手續費
0.1425%
REITs券商手續費
0.1425%
健保補充費:免
收益分配:採10%分離課稅
(不用併入個人綜所稅計算)
證交稅:免
券商手續費
0.1425%
不動產規費
契稅
印花稅
仲介費
代書費
健保補充費:單筆租金2萬需要繳交
租金收益:列入個人綜合所得稅計算
保險費用
地價稅
房屋稅
仲介費
土地增值稅
財產交易所得稅(舊制)
房地合一稅(新制)


結語

從最後的表格來看,如果是一般人直接投資房地產,從買進、持有到賣出,總共會有多達6種不同的稅要計算,而且課稅時機也都不同,但投資REITs就目前來看,投資人只需要注意分離課稅這一個問題,不需要再計算不動產各式各樣的稅賦公式,也不需要花時間思考節稅方法有哪些,相對省時許多。


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